Restaurant mit Außengastronomie verpachten

Du stehst vor der Entscheidung, ein Restaurant mit bestehender Außengastronomie zu pachten? Dann ist es entscheidend, die finanziellen und operativen Aspekte dieser besonderen Konstellation genau zu verstehen, bevor du dich bindest. Eine fundierte Analyse potenzieller Einnahmen, Kosten und rechtlicher Rahmenbedingungen ist unerlässlich für deinen wirtschaftlichen Erfolg.

Die Vorteile und Herausforderungen der Pacht eines Restaurants mit Außengastronomie

Die Pacht eines etablierten Gastronomiebetriebs mit einem Außenbereich bietet dir eine attraktive Möglichkeit, schnell in den Markt einzusteigen, oft mit einer bestehenden Kundenbasis und einer bewährten Infrastruktur. Du profitierst von einem bereits eingerichteten Betrieb, was Anlaufzeit und anfängliche Investitionen reduziert. Der Außenbereich selbst stellt einen signifikanten Mehrwert dar, insbesondere in den wärmeren Monaten, und ermöglicht eine höhere Kapazität sowie ein attraktiveres Ambiente für deine Gäste. Dies kann zu gesteigerten Umsätzen und einer breiteren Zielgruppenansprache führen.

Allerdings birgt die Pacht auch spezifische Herausforderungen, die du sorgfältig abwägen musst:

• Abhängigkeit vom Wetter: Die Einnahmen des Außenbereichs sind stark wetterabhängig. Schlechte Witterung kann zu erheblichen Umsatzeinbußen führen.
• Saisonale Schwankungen: Die Auslastung und der Umsatz können saisonal stark variieren, was eine flexible Personalplanung und ein angepasstes Marketing erfordert.
• Genehmigungen und Auflagen: Außengastronomie unterliegt oft strengen behördlichen Genehmigungen, Lärmschutzauflagen und Hygienevorschriften, die du genau prüfen musst.
• Wartung und Instandhaltung: Du bist für die Instandhaltung des Außenbereichs verantwortlich, was zusätzliche Kosten und Aufwand bedeutet.
• Konkurrenz durch andere Außenbereiche: Die Attraktivität von Außensitzplätzen zieht oft viele Wettbewerber an, was den Preisdruck erhöhen kann.

Wichtige Kriterien bei der Auswahl eines Pachtobjekts

Bevor du dich für ein Objekt entscheidest, solltest du eine gründliche Due Diligence durchführen. Folgende Kriterien sind dabei besonders relevant:

• Lage und Umfeld: Analysiere die Verkehrsanbindung, die Sichtbarkeit des Lokals, die Frequenzfrequenz und das Kaufkraftpotenzial der umliegenden Wohn- und Arbeitsgebiete. Ein Außenbereich profitiert besonders von attraktiven Standorten mit hoher Fußgängerfrequenz oder in touristisch relevanten Zonen.
• Zustand der Immobilie und Einrichtung: Begutachte den baulichen Zustand des gesamten Objekts, inklusive des Außenbereichs (Möbel, Sonnenschutz, Beleuchtung). Überprüfe die Funktionalität der Küchengeräte, Lüftungsanlagen und Sanitäranlagen. Berücksichtige potenzielle Renovierungs- oder Modernisierungsbudgets.
• Mietvertrag und Pachtbedingungen: Lies den Pachtvertrag sorgfältig durch. Achte auf Laufzeit, Kündigungsfristen, Staffelmieten, Nebenkostenregelungen und Vereinbarungen bezüglich Umbauten oder Modernisierungen. Klare Regelungen zur Nutzung des Außenbereichs sind essenziell.
• Betriebswirtschaftliche Kennzahlen des Vorpächters: Fordere Einblick in die Umsätze, Kostenstrukturen und Gewinne der letzten Jahre. Analysiere die Rentabilität des Außenbereichs separat, falls möglich. Dies gibt dir wichtige Hinweise auf das Potenzial und die Risiken.
• Genehmigungen und Lizenzen: Stelle sicher, dass alle erforderlichen Genehmigungen für den Betrieb des Restaurants und insbesondere für die Außengastronomie (Gaststättenkonzession, Sondernutzungserlaubnis für öffentliche Flächen, Baugenehmigungen für bauliche Veränderungen im Außenbereich) vorhanden und gültig sind.
• Ausstattung des Außenbereichs: Bewerten den Zustand und die Vollständigkeit der vorhandenen Möblierung, der Beschattungssysteme (Markisen, Sonnenschirme), der Beleuchtung für die Abendstunden und eventueller Heizsysteme.

Finanzielle Planung und Kalkulation für deinen Erfolg

Eine realistische finanzielle Planung ist das A und O. Du musst sowohl die Fixkosten als auch die variablen Kosten präzise kalkulieren und deine erwarteten Einnahmen realistisch einschätzen.

Fixkosten

• Pachtzins
• Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas, Müll etc.)
• Versicherungen (Betriebshaftpflicht, Gebäudeversicherung etc.)
• Personalgehälter (festangestelltes Personal)
• Ggf. Leasingraten für Geräte
• Gebühren für Lizenzen und Genehmigungen

Variable Kosten

• Wareneinkauf (Lebensmittel, Getränke)
• Verpackungsmaterialien
• Reinigungsmittel
• variable Personalkosten (Aushilfen, Teilzeitkräfte)
• Marketing- und Werbekosten
• Reparaturen und Instandhaltung, insbesondere des Außenbereichs

Bei der Kalkulation deiner Einnahmen solltest du die folgenden Faktoren berücksichtigen:

• Kapazität und Auslastung: Wie viele Sitzplätze stehen innen und außen zur Verfügung? Wie realistisch ist die erwartete Auslastung, auch unter Berücksichtigung der saisonalen und wetterbedingten Schwankungen des Außenbereichs?
• Durchschnittlicher Bon: Wie hoch ist der durchschnittliche Umsatz pro Gast, sowohl drinnen als auch draußen?
• Preiskalkulation: Sind deine Preise wettbewerbsfähig und profitabel?
• Zusatzumsätze: Gibt es Möglichkeiten für Zusatzverkäufe, Veranstaltungen oder den Verkauf von Merchandising-Artikeln?

Finanzierungsbedarf ermitteln

Stelle deinen Kapitalbedarf zusammen. Dieser umfasst in der Regel:

• Pachtkaution: Oft mehrere Monatsmieten.
• Renovierungs- und Umbaukosten: Falls notwendig, um das Lokal an deine Bedürfnisse anzupassen oder den Außenbereich zu optimieren.
• Anschaffung von Inventar: Falls die vorhandene Ausstattung nicht ausreicht oder erneuert werden muss (z.B. zusätzliche Gartenmöbel, Heizstrahler für den Außenbereich).
• Erstbestückung der Warenlager.
• Liquiditätsreserve: Ein Puffer für unerwartete Ausgaben oder eine schwächere Anfangsphase.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungsverfahren

Der Betrieb eines Restaurants mit Außengastronomie ist an eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen gebunden. Eine genaue Kenntnis und Einhaltung ist unerlässlich, um Strafen und Betriebsunterbrechungen zu vermeiden.

Gaststättenrecht

Du benötigst eine Gaststättenkonzession, die an deine Person und das jeweilige Lokal gebunden ist. Stelle sicher, dass diese für die geplante Nutzung vorhanden ist.

Sondernutzungsrecht für Außengastronomie

Wenn dein Außenbereich auf öffentlichem Grund (Gehweg, Platz) liegt, benötigst du eine Sondernutzungserlaubnis von der zuständigen Gemeinde. Diese wird oft befristet erteilt und ist an bestimmte Auflagen gebunden:

• Flächengröße und Abgrenzung: Wie viel Platz darfst du nutzen?
• Aufstellung von Tischen und Stühlen: Gibt es Vorgaben bezüglich Art und Anordnung?
• Aufstellung von Sonnenschirmen, Heizstrahlern oder Zelten: Sind diese erlaubt und unter welchen Bedingungen?
• Öffnungszeiten des Außenbereichs: Gibt es zeitliche Einschränkungen?
• Entrichtung von Gebühren: Für die Nutzung öffentlicher Flächen fallen oft Gebühren an.

Bau- und Immissionsschutzrecht

Bei baulichen Veränderungen im Außenbereich (z.B. feste Überdachungen, Sichtschutzelemente) können Baugenehmigungen erforderlich sein. Lärmschutz ist ein weiteres wichtiges Thema, insbesondere bei frequentierten Außenbereichen. Informiere dich über die lokalen Lärmschutzverordnungen, um Konflikte mit Anwohnern zu vermeiden.

Hygienevorschriften

Die Lebensmittelhygiene-Verordnung (LMHV) und die HACCP-Grundsätze sind strikt einzuhalten. Dies betrifft sowohl die Zubereitung und Lagerung von Speisen als auch die Reinigung von Arbeitsflächen und Geschirr.

Brandschutz

Du musst sicherstellen, dass Fluchtwege frei sind und die Brandschutzbestimmungen eingehalten werden, insbesondere wenn Grills oder offene Feuerstellen im Außenbereich genutzt werden.

Die Rolle der Außengastronomie für dein Geschäftskonzept

Der Außenbereich ist nicht nur eine Erweiterung deiner Kapazität, sondern ein integraler Bestandteil deines Geschäftskonzepts. Überlege, wie du ihn optimal in deine Gesamtstrategie integrierst.

• Atmosphäre und Ambiente: Gestalte den Außenbereich einladend und ansprechend. Nutze passende Möbel, Beleuchtung und Dekoration, um eine angenehme Atmosphäre zu schaffen, die zu deinem Restaurantkonzept passt.
• Zielgruppenansprache: Sprichst du mit deinem Außenbereich gezielt bestimmte Kundengruppen an (z.B. Familien, Geschäftsleute, Touristen)? Passe dein Angebot und deine Kommunikation entsprechend an.
• Saisonale Angebote: Entwickle spezielle Menüs oder Aktionen für die Außensaison (z.B. saisonale Getränke, Grillgerichte, Eisangebote).
• Veranstaltungen und Events: Nutze den Außenbereich für spezielle Veranstaltungen wie Weinproben, Live-Musik oder Sommerfeste.
• Marketing und Kommunikation: Bewerbe deinen Außenbereich aktiv in deinen Marketingkanälen (Website, Social Media, lokale Presse).

Potenzielle Renditen und Risikobewertung

Die Pacht eines Restaurants mit Außengastronomie kann sehr lukrativ sein, wenn die Standortfaktoren, das Konzept und das Management stimmen. Die zusätzlichen Sitzplätze im Außenbereich können die Gesamtkapazität signifikant erhöhen und damit die Umsätze steigern, insbesondere in belebten Lagen und während der wärmeren Monate.

Allerdings musst du die Risiken sorgfältig abwägen:

• Wetterabhängigkeit: Ein verregneter Sommer kann erhebliche Umsatzeinbußen bedeuten.
• Saisonale Nachfrage: Die Auslastung kann im Winter deutlich geringer sein als im Sommer.
• Betriebskosten: Die Instandhaltung und Pflege des Außenbereichs verursacht laufende Kosten.
• Regulatorische Änderungen: Neue Verordnungen können die Nutzung des Außenbereichs einschränken.
• Wettbewerb: Eine hohe Dichte an gastronomischen Betrieben mit Außenbereichen kann den Preisdruck erhöhen.

Eine gründliche Rentabilitätsvorschau, die verschiedene Szenarien (optimistisch, realistisch, pessimistisch) berücksichtigt, ist unerlässlich. Berücksichtige dabei auch alternative Nutzungskonzepte, falls der Außenbereich ausfällt oder sich als weniger rentabel erweist.

Aspekt	Relevanz für Pacht mit Außengastronomie	Potenzielle Chancen	Potenzielle Risiken
Standortqualität	Hohe Bedeutung für Laufkundschaft und Attraktivität des Außenbereichs.	Hohe Frequenz, gute Sichtbarkeit, touristische Anziehungskraft.	Hohe Pachtkosten, starke Konkurrenz, eingeschränkte Ausweitungsmöglichkeiten.
Zustand der Immobilie/Einrichtung	Direkter Einfluss auf Renovierungs- und Investitionsbedarf.	Sofortiger Betriebsstart mit minimalen Anfangsinvestitionen.	Hohe Folgekosten für Reparaturen und Modernisierungen, funktionale Einschränkungen.
Pachtvertragskonditionen	Entscheidend für langfristige Planbarkeit und Profitabilität.	Flexible Regelungen, faire Mietpreise, klare Klauseln für Außenbereichsnutzung.	Hohe Mieten, unflexible Laufzeiten, versteckte Kosten, Einschränkungen bei der Nutzung des Außenbereichs.
Genehmigungsrecht	Grundvoraussetzung für den legalen Betrieb, insbesondere des Außenbereichs.	Vorhandene Genehmigungen erleichtern den Start.	Fehlende oder unzureichende Genehmigungen führen zu Verzögerungen oder Betriebsuntersagungen.
Wetterabhängigkeit	Direkter Einfluss auf die Auslastung und Umsätze des Außenbereichs.	Hohe Umsätze in Schönwetterperioden und an warmen Abenden.	Erhebliche Umsatzeinbußen bei schlechtem Wetter, erhöhter Koordinationsaufwand für Personalplanung.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zu Restaurant mit Außengastronomie verpachten

Kann ich den Außenbereich nach meinen Wünschen gestalten?

Das hängt maßgeblich von den Regelungen im Pachtvertrag und den lokalen baurechtlichen sowie öffentlich-rechtlichen Vorschriften ab. Oft sind Umbauten oder größere Veränderungen am Außenbereich nur mit Zustimmung des Verpächters und gegebenenfalls einer Baugenehmigung möglich. Kläre vorab genau ab, welche Gestaltungsspielräume dir zur Verfügung stehen.

Welche Kosten kommen über die Pacht hinaus auf mich zu?

Neben der Pacht fallen Betriebskosten wie Strom, Wasser, Heizung, Müllentsorgung, Versicherungen, Reinigung, Personal, Wareneinkauf sowie Kosten für Instandhaltung und Reparaturen des Außenbereichs und der Inneneinrichtung an. Auch Gebühren für Sondernutzungserlaubnisse für den Außenbereich sind zu berücksichtigen.

Wie kann ich die wetterbedingten Risiken minimieren?

Strategien zur Risikominimierung umfassen die Schaffung eines wetterunabhängigen Angebots (z.B. durch attraktive Innenbereiche), Investitionen in wetterfeste Überdachungen, Heizstrahler oder Windschutz für den Außenbereich. Ein flexibles Personalmanagement und ein dynamisches Marketing, das auf Wettervorhersagen reagiert, sind ebenfalls hilfreich.

Welche Genehmigungen sind für einen Außenbereich zwingend erforderlich?

Typischerweise benötigst du eine Gaststättenkonzession, eine Sondernutzungserlaubnis der Gemeinde für die Nutzung öffentlicher Flächen und gegebenenfalls eine Baugenehmigung für bauliche Veränderungen. Hygienevorschriften und Lärmschutzauflagen sind ebenfalls zu beachten.

Lohnt sich die Pacht eines Restaurants mit Außengastronomie eher in der Stadt oder auf dem Land?

Beide Standorte haben Vor- und Nachteile. In Städten ist die Kundendichte oft höher, was die Auslastung des Außenbereichs steigern kann. Auf dem Land kann ein schöner Außenbereich ein Alleinstellungsmerkmal sein und Gäste von weiterher anziehen, erfordert aber oft ein stärkeres touristisches oder lokales Konzept. Die Rentabilität hängt stark von der spezifischen Lage, dem Umfeld und der Zielgruppe ab.

Was passiert, wenn ich den Pachtvertrag vorzeitig beenden möchte?

Die vorzeitige Beendigung eines Pachtvertrages ist in der Regel nur unter bestimmten, im Vertrag festgelegten Bedingungen möglich, beispielsweise bei gravierenden Mängeln oder im Falle einer gütlichen Einigung mit dem Verpächter. Oft sind damit erhebliche Kosten verbunden, wie z.B. die Zahlung von Pacht bis zum Vertragsende oder die Übernahme von Verpflichtungen.

Wie kann ich sicherstellen, dass der Außenbereich profitabel ist?

Eine genaue Kalkulation der Kosten und potenziellen Einnahmen, die Optimierung der Sitzplatzkapazität und der Auslastung, eine ansprechende Gestaltung und ein passendes Angebot sind entscheidend. Regelmäßige Analysen der Umsätze und Kosten des Außenbereichs sowie Anpassungen des Konzepts sind notwendig, um die Profitabilität zu gewährleisten.