Campingplatz pachten

Campingplatz pachten ist für viele der Einstieg in die Selbstständigkeit im Tourismus: Sie übernehmen einen bestehenden Platz mit Stellplätzen, Sanitärgebäuden und Rezeption, oft auch mit Kiosk, Gastronomie oder Mietunterkünften, und führen ihn auf eigene Rechnung. Anders als bei einem Grundstück pachten Sie damit einen ganzen Betrieb, mit Gästen, Technik, Genehmigungen und manchmal auch mit Personal.

Oben auf dieser Seite sehen Sie aktuelle Angebote für Campingplätze zur Pacht. Darunter erfahren Sie, für wen sich eine Betriebspacht eignet, wovon die Pacht abhängt, was im Pachtvertrag stehen sollte und welche Vorschriften für den Betrieb eines Campingplatzes gelten.

Campingplatz pachten: das Wichtigste in Kürze

• Gepachtet wird in der Regel der ganze Betrieb: Gelände, Stellplätze, Gebäude, Technik und Inventar, oft samt bestehender Verträge mit Dauercampern.
• Die Pacht wird als Festpacht, als Umsatzpacht oder als Mischung aus beidem vereinbart.
• Bei mehr als einem Jahr Laufzeit braucht der Vertrag mindestens die Textform. Er sollte genau regeln, wer welche Instandhaltung trägt.
• Übernehmen Sie den Betrieb samt Beschäftigten, gehen deren Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf Sie über.
• Die Campingplatzverordnungen der Länder stellen Anforderungen an Plätze, Brandschutz und Sanitär. Der Platz muss außerdem planungsrechtlich zulässig sein.
• Gewerbeanmeldung, Trinkwasserhygiene und bei Gastronomie das Gaststättenrecht gehören zu Ihren Pflichten als Betreiber.
• Die meisten Plätze arbeiten saisonal. Planen Sie Personal, Liquidität und Buchungen entsprechend.

Betriebspacht: was Sie beim Campingplatz übernehmen

Bei einer Pacht dürfen Sie eine Sache gebrauchen und die Früchte ziehen (§ 581 BGB). Beim Campingplatz sind das die Einnahmen aus dem Betrieb, also aus Stellplätzen, Mietunterkünften, Kiosk oder Gastronomie. Würden Sie nur das Gelände nutzen, ohne einen Betrieb zu führen, wäre das eher eine Miete. Viele Vorschriften des Mietrechts gelten für die Pacht entsprechend.

Campingplatz pachten oder kaufen?

Ein Kauf bindet viel Kapital und setzt meist eine Finanzierung voraus. Dafür können Sie frei investieren und profitieren von einer Wertsteigerung. Beim Pachten ist der Einstieg deutlich leichter: Sie brauchen Kapital vor allem für Ablöse, Anlaufkosten und Reserven, nicht für das Grundstück. Dafür sind Sie an Laufzeit und Absprachen mit dem Verpächter gebunden, und größere Investitionen sollten Sie vertraglich absichern.

Was zum Betrieb gehört

Ein Campingplatz besteht aus vielen Teilen, die im Vertrag einzeln aufgeführt werden sollten:

• touristische Stellplätze für Zelte, Wohnwagen und Wohnmobile, meist mit Stromanschluss,
• Stellplätze für Dauercamper, die ihren Wohnwagen die ganze Saison oder ganzjährig auf dem Platz haben,
• Sanitärgebäude mit Duschen, Toiletten, Spülküche und gegebenenfalls Waschmaschinen,
• Rezeption, Kiosk oder Laden sowie gegebenenfalls ein Restaurant oder Imbiss,
• Mietunterkünfte wie Mobilheime, Schlaffässer, Hütten oder Zelte,
• Freizeitangebote wie Spielplatz, Badestelle, Fahrradverleih oder Aufenthaltsraum.

Für wen es sich lohnt, einen Campingplatz zu pachten

Ein Campingplatz ist ein Gastgeberbetrieb mit langen Arbeitstagen in der Saison. Wer ihn führt, braucht Freude am Umgang mit Gästen, handwerkliches Geschick und kaufmännisches Denken. Typische Pächter sind:

• Touristiker, die Erfahrung aus Hotellerie, Ferienparks oder Reiseveranstaltung mitbringen,
• Gastronomen, die Platz und Gastronomie aus einer Hand führen möchten,
• Paare und Familien, die den Platz gemeinsam betreiben und oft auch vor Ort wohnen, soweit das zulässig ist,
• Quereinsteiger, die sich mit einem überschaubaren Platz selbstständig machen wollen.

Gerade für Quereinsteiger lohnt es sich, vorher eine Saison auf einem Campingplatz mitzuarbeiten oder sich beraten zu lassen, etwa von der Industrie- und Handelskammer, einem Gründungszentrum oder einem Campingverband. Wer einen Campingplatz pachten möchte, sollte außerdem einen Geschäftsplan mit vorsichtigen Annahmen zu Auslastung und Kosten aufstellen.

Kosten: Wovon die Pacht für einen Campingplatz abhängt

Wer einen Campingplatz pachten will, findet keinen marktüblichen Einheitspreis. Die Pacht hängt davon ab, was der Platz erwirtschaften kann und was Sie als Pächter an Pflichten übernehmen. Lassen Sie sich die Umsätze und Kosten der vergangenen Jahre zeigen, etwa über Jahresabschlüsse oder betriebswirtschaftliche Auswertungen, und prüfen Sie die folgenden Faktoren.

Lage, Saison und Gästestruktur

Plätze an Seen, an der Küste, in Mittelgebirgen oder an beliebten Radwegen sind gefragter. Entscheidend ist auch, wie lang die Saison ist und wie sich Dauercamper und touristische Gäste verteilen. Dauercamper bringen planbare Einnahmen, touristische Gäste meist höhere Preise je Nacht, aber schwankende Auslastung.

Zustand von Sanitär, Technik und Mietunterkünften

Sanitärgebäude, Strom- und Wasserleitungen, Abwasseranlagen und Mietunterkünfte bestimmen, wie viel Sie in den ersten Jahren investieren müssen. Ein Investitionsstau senkt den angemessenen Pachtpreis oder sollte durch Zusagen des Verpächters ausgeglichen werden. Lassen Sie die Technik vor Vertragsschluss von Fachleuten prüfen.

Festpacht oder Umsatzpacht

Bei einer Festpacht zahlen Sie einen gleichbleibenden Betrag, unabhängig vom Geschäftsverlauf. Bei einer Umsatzpacht zahlen Sie einen Anteil am Umsatz, oft kombiniert mit einer Mindestpacht. Die Umsatzpacht verteilt das Risiko schwacher Jahre auf beide Seiten, verlangt aber eine transparente Abrechnung. Vereinbaren Sie genau, welche Umsätze zählen und wie sie nachgewiesen werden.

Inventar, Ablöse und Anlaufkosten

Häufig übernehmen Sie Inventar wie Mobilheime, Geräte, Mähtechnik oder Einrichtung der Gastronomie gegen eine Ablöse. Lassen Sie eine Inventarliste mit Zustand anfertigen und den Wert gegebenenfalls schätzen. Rechnen Sie außerdem Kaution, Versicherungen, Warenbestand, Werbung, eine Buchungssoftware und Reserven für die ersten Monate ein.

Pachtvertrag: Laufzeit, Instandhaltung und Übergabe

Wenn Sie einen Campingplatz pachten, ist der Vertrag die Grundlage Ihrer Existenz. Lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einem Rechtsanwalt prüfen und klären Sie die steuerlichen Fragen mit einer Steuerberatung.

Laufzeit, Form und Kündigung

Soll der Vertrag länger als ein Jahr laufen, genügt seit 2025 die Textform (§ 578 i. V. m. § 550 BGB, über § 581 Abs. 2 BGB), etwa ein Dokument oder eine E-Mail. Fehlt sie, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig gekündigt werden. Halten Sie deshalb alle Absprachen vollständig im Vertrag fest. Vereinbaren Sie eine Laufzeit, in der sich Ihre Investitionen lohnen, und regeln Sie Verlängerungsoptionen. Die Unterverpachtung, etwa der Gastronomie, braucht in der Regel die Zustimmung des Verpächters.

Instandhaltung: wer trägt was

Streit entsteht oft bei der Frage, wer Reparaturen und Erneuerungen bezahlt. Eine mögliche Aufteilung: Der Verpächter trägt Dach und Fach, also Gebäudehülle und tragende Teile, der Pächter die laufende Instandhaltung und kleinere Reparaturen. Regeln Sie ausdrücklich, wer Sanitäranlagen, Leitungen, Wege, Stromsäulen und Mietunterkünfte erneuert. Wird der Platz mit Inventar verpachtet, obliegt dem Pächter nach § 582 BGB die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Personal und Dauercamper

Übernehmen Sie den Betrieb samt Beschäftigten, gehen deren Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB mit allen Rechten und Pflichten auf Sie über. Lassen Sie sich deshalb alle Arbeitsverträge zeigen, auch die von Saisonkräften. Ebenso wichtig sind die Verträge mit Dauercampern: Klären Sie, mit wem sie geschlossen wurden, zu welchen Bedingungen sie laufen und wie sie auf Sie übergehen.

Übergabe und Inventar

Halten Sie bei der Übergabe alles in einem Protokoll fest: Zustand von Gelände und Gebäuden mit Fotos, Zählerstände, Schlüssel, Inventarliste, laufende Buchungen und Anzahlungen. Eine Kaution oder Bürgschaft ist bei Pachtverträgen üblich.

Rechtliches: Genehmigungen und Vorschriften

Bevor Sie einen Campingplatz pachten, sollten Sie die Genehmigungslage klären. Ein Campingplatz unterliegt dem Bau-, Ordnungs- und Gewerberecht. Viele Regeln sind Landesrecht, deshalb unterscheiden sich die Anforderungen je nach Bundesland.

Campingplatzverordnung und Bebauungsplan

Die Länder regeln in Camping- oder Campingplatzverordnungen, welche Anforderungen Plätze erfüllen müssen, etwa zu Größe und Abstand der Stellplätze, Brandschutz, Fahrwegen und Sanitäranlagen. Planungsrechtlich liegen Campingplätze in der Regel in einem Sondergebiet für Camping nach dem Bebauungsplan. Prüfen Sie, ob die Betriebsgenehmigung und die Nutzung aller Bereiche genehmigt sind, auch für Mobilheime und Neubauten.

Trinkwasser, Hygiene und Brandschutz

Wer Gästen Trinkwasser zur Verfügung stellt, hat als Betreiber der Anlage Pflichten nach der Trinkwasserverordnung, etwa zu Untersuchungen. In Warmwasseranlagen der Sanitärgebäude spielt der Schutz vor Legionellen eine Rolle. Hinzu kommen Brandschutzauflagen, etwa zu Löschmitteln und Rettungswegen, sowie Pflichten zur Abwasser- und Abfallentsorgung. Liegt der Platz an einem Gewässer, fragen Sie nach Hochwasserrisiken.

Gewerbe und Gastronomie

Für den Betrieb brauchen Sie eine Gewerbeanmeldung. Bieten Sie Speisen oder Getränke an, gelten das Lebensmittelrecht und je nach Bundesland das Gaststättenrecht, etwa mit einer Erlaubnis oder Anzeige für den Ausschank von Alkohol. Beschäftigte im Lebensmittelbereich brauchen in der Regel eine Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz. In vielen Urlaubsorten ziehen Betreiber außerdem Kur- oder Gästebeiträge für die Gemeinde ein.

Dieser Text gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen helfen ein Rechtsanwalt, eine Steuerberatung, die Industrie- und Handelskammer oder ein Campingverband.

Saisonbetrieb, Online-Buchung und Alltag

Die meisten Campingplätze sind nur einen Teil des Jahres geöffnet. In der Saison fallen lange Tage an, außerhalb der Saison Instandhaltung, Planung und Marketing. Planen Sie Ihre Liquidität so, dass Sie auch einnahmeschwache Monate überbrücken, und stellen Sie Saisonkräfte rechtzeitig ein.

Gäste erwarten heute, Stellplätze und Mietunterkünfte online buchen zu können. Klären Sie, ob eine Buchungssoftware übernommen wird, wem die Kundendaten gehören und wie bestehende Buchungen übergehen. Auch Bewertungen und die Präsenz auf Buchungsportalen sollten beim Wechsel sauber geregelt werden.

Checkliste, bevor Sie einen Campingplatz pachten

• Umsätze, Kosten und Auslastung der letzten Jahre prüfen und einen eigenen Geschäftsplan aufstellen.
• Genehmigungen, Bebauungsplan und die Anforderungen der Campingplatzverordnung klären.
• Zustand von Sanitär, Leitungen, Abwasser, Strom und Mietunterkünften von Fachleuten prüfen lassen.
• Festpacht oder Umsatzpacht, Mindestpacht und Abrechnung festlegen.
• Instandhaltung, Investitionen und Inventar im Vertrag eindeutig verteilen.
• Arbeitsverträge und Verträge mit Dauercampern einsehen.
• Versicherungen, Gewerbeanmeldung und gegebenenfalls gaststättenrechtliche Erlaubnis vorbereiten.
• Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen, Inventarliste und laufenden Buchungen anfertigen.

Campingplatz pachten auf Pacht.de: so finden Sie passende Angebote

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Sie möchten einen Campingplatz verpachten?

Eigentümer von Campingplätzen können ihr Angebot auf Pacht.de inserieren. Beschreiben Sie Lage, Größe, Zahl der Stellplätze, Anteil der Dauercamper, Gebäude, Mietunterkünfte und Saisonzeiten. Nennen Sie auch, ob Personal und Inventar übernommen werden und welches Pachtmodell Sie sich vorstellen.

Häufige Fragen zum Thema Campingplatz pachten

Brauche ich eine Ausbildung, um einen Campingplatz zu betreiben?

Eine besondere Ausbildung schreibt das Gesetz in der Regel nicht vor. Für Gastronomie und den Umgang mit Lebensmitteln können aber Nachweise nötig sein. Erfahrung im Gastgewerbe und kaufmännisches Wissen sind in jedem Fall hilfreich.

Übernehme ich das Personal des bisherigen Betreibers?

Wenn Sie den Betrieb samt Beschäftigten übernehmen, gehen die Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf Sie über. Die Beschäftigten müssen darüber informiert werden und können dem Übergang widersprechen.

Was passiert mit den Verträgen der Dauercamper?

Das hängt davon ab, mit wem die Verträge geschlossen wurden und was im Pachtvertrag vereinbart ist. Lassen Sie sich alle Verträge zeigen und regeln Sie den Übergang verbindlich im Vertrag.

Festpacht oder Umsatzpacht: was passt?

Eine Festpacht ist planbar, belastet Sie aber auch in schwachen Jahren voll. Eine Umsatzpacht passt sich dem Geschäft an und wird oft mit einer Mindestpacht kombiniert. Rechnen Sie beide Modelle mit vorsichtigen Annahmen durch.

Wie lange läuft ein Pachtvertrag für einen Campingplatz?

Die Laufzeit vereinbaren Sie mit dem Verpächter. Sie sollte lang genug sein, damit sich Ihre Investitionen lohnen, und im Vertrag festgehalten werden.