Hotel pachten

Wer ein Hotel pachten möchte, übernimmt ein Haus mit Zimmern, Technik und oft einem eingespielten Team, ohne die Immobilie kaufen zu müssen. Das gilt für das Stadthotel ebenso wie für die Pension am See, den Gasthof mit Gästezimmern oder das kleine Gästehaus. Als Pächter führen Sie den Betrieb auf eigene Rechnung und tragen damit auch das unternehmerische Risiko.

Diese Seite hilft Hoteliers, Gastgebern und Quereinsteigern, Angebote richtig einzuschätzen. Oben sehen Sie aktuelle Inserate aus der Pachtbörse. Darunter erklären wir, wie sich Pacht, Managementvertrag und Franchise unterscheiden, welche Kennzahlen zählen, was in den Vertrag gehört und welche Vorschriften für Beherbergungsbetriebe gelten.

Hotel pachten: das Wichtigste in Kürze

• Mit einem Hotelpachtvertrag betreiben Sie das Haus im eigenen Namen und auf eigene Rechnung; Gewinn und Verlust liegen bei Ihnen.
• Die Pacht wird als Festpacht, Umsatzpacht oder Mischform vereinbart, die Laufzeiten sind oft lang.
• Wer Einrichtung stellt, wer instand hält und wer investiert, muss der Vertrag genau regeln.
• Auslastung, durchschnittlicher Zimmerpreis und Umsatz pro verfügbarem Zimmer zeigen, was ein Haus leisten kann.
• Für Beherbergungsstätten gelten besondere Brandschutzvorschriften der Länder, dazu die Meldepflicht für ausländische Gäste.
• Übernehmen Sie das Haus mit Personal, gehen die Arbeitsverhältnisse in der Regel auf Sie über (§ 613a BGB).
• Vor der Unterschrift gehören die Zahlen der Vorjahre, der bauliche Zustand und die Gästebewertungen auf den Prüfstand.

Was es bedeutet, ein Hotel zu pachten

Bei der Pacht dürfen Sie eine Sache gebrauchen und ihre Erträge behalten (§ 581 BGB). Beim Hotel sind das die Einnahmen aus Übernachtungen, Frühstück, Restaurant, Tagungen oder Wellness. Auf die Pacht sind viele Regeln des Mietrechts entsprechend anzuwenden.

Gepachtet wird meist das Gebäude samt Einrichtung, oft auch der eingeführte Name, der Internetauftritt und bestehende Kundenbeziehungen. Wie weit das reicht, ist von Haus zu Haus verschieden und gehört ausdrücklich in den Vertrag.

Hotel pachten oder Managementvertrag: die Betreibermodelle

In der Hotellerie gibt es mehrere Betreibermodelle. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wer das wirtschaftliche Risiko trägt:

• Pachtvertrag: Sie zahlen dem Eigentümer eine Pacht und führen das Hotel auf eigene Rechnung. Das Personal ist bei Ihnen angestellt, Gewinne und Verluste bleiben bei Ihnen.
• Managementvertrag: Ein Betreiber führt das Hotel im Auftrag und auf Rechnung des Eigentümers und erhält dafür eine Vergütung, oft aus einem festen und einem erfolgsabhängigen Teil. Das Risiko bleibt beim Eigentümer.
• Franchise: Eigentümer oder Pächter betreiben das Hotel unter der Marke einer Hotelgruppe und zahlen dafür Gebühren, etwa für Markenauftritt, Reservierungssystem und Standards. Franchise lässt sich also mit einer Pacht kombinieren.

Für Einzelunternehmer und kleinere Betreibergesellschaften ist die Pacht der übliche Weg. Managementverträge findet man eher bei größeren Häusern und Hotelgruppen.

Welche Häuser verpachtet werden

Das Spektrum reicht vom Stadthotel mit Tagungsräumen über Ferienhotels und Landgasthöfe mit Zimmern bis zur familiengeführten Pension und zum Gästehaus mit wenigen Zimmern. Ein Hotel garni bietet nur Übernachtung mit Frühstück, andere Häuser haben ein eigenes Restaurant, einen Saal oder einen Wellnessbereich. Je mehr Bereiche dazugehören, desto mehr Personal, Genehmigungen und Erfahrung brauchen Sie.

Für wen sich die Pacht eines Hotels eignet

Die Pacht ist für alle interessant, die ein Hotel führen, aber kein Kapital in eine Immobilie binden wollen. Typische Pächter sind:

• Hotelfachleute und Hoteldirektoren, die sich selbstständig machen,
• Gastronomen, die ihr Geschäft um Übernachtungen erweitern,
• Betreibergesellschaften, die mehrere Häuser führen,
• Paare und Familien, die gemeinsam eine Pension oder einen Gasthof betreiben wollen,
• Nachfolger, die ein eingeführtes Haus vom bisherigen Gastgeber übernehmen.

Wer ein Hotel pachten will, sollte Erfahrung in Hotellerie oder Gastronomie mitbringen oder ein erfahrenes Team zusammenstellen. Rezeption, Housekeeping, Frühstück, Vertrieb und Technik laufen an sieben Tagen in der Woche, in vielen Häusern rund um die Uhr.

Hotel pachten: Kosten und Pachtmodelle

Wie hoch die Pacht ausfällt, hängt von Lage, Zimmerzahl, Kategorie, Zustand und Ertragskraft des Hauses ab. Ein Stadthotel mit Geschäftsreisenden rechnet anders als ein Ferienhotel mit ausgeprägter Saison. Maßgeblich ist, ob die Pacht tragbar bleibt, nachdem Personal, Waren, Energie, Vertrieb und Instandhaltung bezahlt sind.

Festpacht, Umsatzpacht und Mischformen

Bei der Festpacht zahlen Sie einen festen Betrag, der häufig über eine Wertsicherungsklausel an einen Preisindex gekoppelt ist. Bei der Umsatzpacht erhält der Eigentümer einen vereinbarten Anteil am Umsatz und teilt so Chancen und Risiken mit Ihnen.

Verbreitet sind Mischformen: eine Mindestpacht, die auch in schwachen Jahren fällig ist, plus ein Umsatzanteil oberhalb einer bestimmten Schwelle. Die Laufzeiten sind in der Hotellerie oft lang, weil sich Investitionen beider Seiten erst über viele Jahre auszahlen.

Einrichtung und Ausstattung: Wer stellt was?

Klären Sie früh, was mitverpachtet wird und was Sie selbst anschaffen: Zimmermöbel, Betten und Textilien, Küchen- und Frühstückstechnik, Rezeptionssystem, Fernseher und WLAN, Wäsche und Geschirr. Manchmal stellt der Eigentümer das Haus vollständig eingerichtet zur Verfügung, manchmal nur als Gebäude mit Haustechnik.

Vereinbaren Sie auch, wer verschlissene Ausstattung ersetzt. Oft wird dafür eine Rücklage gebildet, etwa als Anteil vom Umsatz, damit Zimmer und Technik über die gesamte Laufzeit zeitgemäß bleiben.

Instandhaltung und Investitionen

Üblich ist, dass der Eigentümer „Dach und Fach“ trägt, also Dach und tragende Gebäudeteile, während Innenausbau, Einrichtung und laufende Instandhaltung häufig beim Pächter liegen. Dazwischen liegen teure Grauzonen wie Heizung, Lüftung, Aufzüge, Brandmeldeanlage, Bäder und Fenster.

Legen Sie im Vertrag fest, wer wartet, wer repariert und wer erneuert. Bei größeren Modernisierungen, etwa neuen Bädern oder einer energetischen Sanierung, sollte geregelt sein, wer sie bezahlt und ob sich die Pacht danach ändert.

Hotel pachten: Kennzahlen richtig lesen

Um ein Angebot einzuschätzen, brauchen Sie mehr als den Pachtbetrag. Drei Kennzahlen sind in der Hotellerie gebräuchlich:

• Auslastung: der Anteil der verfügbaren Zimmer, die in einem Zeitraum tatsächlich belegt waren.
• Durchschnittlicher Zimmerpreis: der Logisumsatz geteilt durch die Zahl der belegten Zimmer, international als ADR bezeichnet.
• Umsatz pro verfügbarem Zimmer: der Logisumsatz geteilt durch alle verfügbaren Zimmer, international RevPAR. Diese Zahl verbindet Auslastung und Preis.

Eine hohe Auslastung bei niedrigen Preisen kann weniger einbringen als eine mittlere Auslastung mit guten Preisen. Vergleichen Sie die Werte über mehrere Jahre und Monate, damit Sie Saisonverläufe erkennen. Setzen Sie die Pacht dann ins Verhältnis zum Gesamtumsatz und zum Betriebsergebnis vor Pacht, also zu dem, was nach den laufenden Kosten übrig bleibt.

Der Hotelpachtvertrag: Laufzeit, Personal und Übergabe

Laufzeit, Verlängerung und Form

Hotelpachtverträge laufen meist über eine feste Zeit, häufig mit Verlängerungsoptionen für den Pächter. Eine ordentliche Kündigung ist während dieser Zeit in der Regel ausgeschlossen. Für Laufzeiten von mehr als einem Jahr genügt seit 2025 die Textform (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB, über § 581 Abs. 2 BGB auch für die Pacht).

Die Vereinbarungen müssen dann lesbar auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen, etwa auf Papier, als PDF oder per E-Mail. Fehlt die Textform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig gekündigt werden. Halten Sie daher alle Vereinbarungen vollständig fest, auch Nachträge und Anlagen.

Personal und laufende Verträge

Übernehmen Sie ein laufendes Hotel samt Mitarbeitern, gehen die Arbeitsverhältnisse in der Regel nach § 613a BGB auf Sie über, mit allen Rechten und Pflichten. Kündigungen wegen des Übergangs sind unwirksam; die Beschäftigten sind vorab zu informieren und können widersprechen.

Prüfen Sie außerdem laufende Verträge mit Lieferanten, Wäschereien, Leasinggebern, Buchungsportalen und Firmenkunden. Klären Sie, welche davon Sie übernehmen und welche Sie neu abschließen müssen.

Betreiberwohnung, Online-Vertrieb und Übergabe

Viele Pensionen und kleinere Hotels haben eine Betreiberwohnung. Klären Sie, ob sie Teil des Pachtvertrags ist und was bei Vertragsende mit ihr geschieht; endet die Pacht, müssen Sie in der Regel auch die Wohnung räumen.

Ebenso wichtig ist der Online-Vertrieb. Wem gehören Name, Internetadresse, die Profile auf Buchungs- und Bewertungsportalen und die Gästekartei, und gehen sie unter Beachtung des Datenschutzes auf Sie über? Bei der Übergabe dokumentieren Sie den Zustand aller Zimmer, das Inventar, Zählerstände und Schlüssel in einem Protokoll mit Fotos.

Vorschriften für Beherbergungsbetriebe

Brandschutz und Bauordnung

Für Beherbergungsstätten gelten besondere Brandschutzanforderungen. Ab einer bestimmten Größe greifen die Beherbergungsstättenverordnungen oder Sonderbauvorschriften der Länder, mit Vorgaben etwa zu Rettungswegen, Brandmeldeanlagen, Sicherheitsbeleuchtung und Rettungswegplänen in den Zimmern.

Lassen Sie sich die Baugenehmigung, das Brandschutzkonzept und die Prüfberichte der technischen Anlagen zeigen. Nachrüstpflichten oder Auflagen aus der letzten Brandschau können erhebliche Kosten verursachen.

Meldepflicht, Gaststättenrecht und Abgaben

Nach dem Bundesmeldegesetz müssen ausländische Gäste bei der Ankunft einen Meldeschein ausfüllen und unterschreiben, den Sie aufbewahren; für deutsche Gäste ist diese Pflicht seit 2025 entfallen. Für die Beherbergung selbst genügt in der Regel die Gewerbeanmeldung.

Steht Ihr Restaurant oder Ihre Bar auch Gästen offen, die nicht im Haus übernachten, gilt das Gaststättenrecht des Landes: je nach Bundesland eine Erlaubnis für den Alkoholausschank oder eine Anzeige beim Gewerbeamt. Für Küche und Frühstück gelten die Regeln der Lebensmittelhygiene, einschließlich der Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz.

Je nach Gemeinde kommen ein Kurbeitrag oder eine Übernachtungsteuer hinzu, die Sie in der Regel erheben und abführen. Ab einer bestimmten Bettenzahl sind außerdem monatliche Meldungen an das Statistische Landesamt vorgeschrieben.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte geben Bauamt, Brandschutzdienststelle, Gewerbeamt und Meldebehörde. Bei Vertragsfragen hilft eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt, bei Steuern die Steuerberatung und bei Branchenfragen die Industrie- und Handelskammer oder der Branchenverband des Gastgewerbes.

Due Diligence: So prüfen Sie ein Hotel vor der Pacht

Bevor Sie ein Hotel pachten, sollten Sie das Haus so gründlich prüfen wie bei einem Kauf. Fachleute sprechen von Due Diligence. Dazu gehören:

• Zahlen der Vorjahre: Umsätze nach Bereichen, Auslastung und Zimmerpreise nach Monaten, Personal- und Energiekosten, Betriebsergebnisse.
• Baulicher und technischer Zustand: Dach, Fenster, Heizung, Aufzug, Bäder und Brandschutz, dazu anstehende Sanierungen.
• Gästebewertungen: Was loben Gäste, was kritisieren sie wiederholt? Das zeigt, wo Sie nachbessern müssen.
• Markt und Lage: Nachfrage durch Tourismus, Messen, Firmen und Veranstaltungen, Wettbewerb in der Umgebung, Erreichbarkeit.
• Verträge und Genehmigungen: Baugenehmigung, genehmigte Nutzungen, Arbeitsverträge, Lieferanten und Firmenkontingente.

Checkliste vor der Unterschrift

• Pachtmodell, Mindestpacht, Umsatzanteil und Wertsicherung sind klar geregelt.
• Es ist eindeutig, wer Einrichtung stellt und ersetzt und wer investiert.
• „Dach und Fach“, Haustechnik und Renovierungen sind zugeordnet.
• Zahlen, Kennzahlen und Bewertungen der Vorjahre sind geprüft.
• Brandschutz, Baugenehmigung und Prüfberichte liegen vor.
• Personal, laufende Verträge und die Rechte an Name und Internetauftritt sind geklärt.
• Betreiberwohnung, Laufzeit, Verlängerungsoption und Rückgabe stehen im Vertrag.

Hotel pachten auf Pacht.de: so finden Sie passende Angebote

Über das Suchfeld oben auf dieser Seite suchen Sie nach Postleitzahl oder Ort im Umkreis von 25, 50, 100 oder 200 Kilometern. Die Treffer lassen sich nach Fläche, Preis, Verfügbarkeit sowie privat oder gewerblich filtern und zum Beispiel nach Entfernung sortieren. Interessante Häuser speichern Sie auf Ihrer Merkliste im Konto.

Anbieter erreichen Sie über das Nachrichtensystem von Pacht.de, Ihre E-Mail-Adresse bleibt dabei privat. Wenn Sie in einer bestimmten Region ein Hotel pachten möchten und dort gerade kein Angebot passt, geben Sie kostenlos ein Gesuch auf, damit Eigentümer Sie finden. Wer selbst ein Haus verpachtet, kann sein Angebot inserieren.

Häufige Fragen

Kann ich ein Hotel pachten, ohne Erfahrung in der Hotellerie zu haben?

Eine bestimmte Ausbildung ist nicht vorgeschrieben. Verpächter und Banken achten aber auf Erfahrung und ein schlüssiges Konzept. Ohne Branchenkenntnis sollten Sie mit einem erfahrenen Partner oder einer erfahrenen Hotelleitung planen.

Wie lange läuft ein Hotelpachtvertrag?

Meist über viele Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen. Die lange Bindung gibt Planungssicherheit, macht aber einen vorzeitigen Ausstieg schwierig. Prüfen Sie deshalb, ob die Pacht auch in schwächeren Jahren tragbar ist.

Wer zahlt Renovierungen im Hotel?

Das regelt der Vertrag. Häufig trägt der Eigentümer Dach und Fach, der Pächter das Innere und die laufende Instandhaltung. Größere Modernisierungen werden oft gesondert vereinbart.

Gelten für kleine Pensionen dieselben Regeln?

Auch kleine Häuser müssen Brandschutz, Hygiene und Melderecht beachten. Manche Vorschriften, etwa die Beherbergungsstättenverordnungen, greifen aber erst ab einer bestimmten Größe. Was für Ihr Haus gilt, erfahren Sie beim Bauamt.