Restaurant pachten

Wer ein Restaurant pachten möchte, übernimmt selten nur leere Räume. Meist gehören eine eingerichtete Küche, der Gastraum mit Mobiliar und Theke, Kühltechnik und oft ein eingeführter Name dazu. Das macht den Start schneller und günstiger als einen Kauf oder einen kompletten Neuaufbau, wirft aber eigene Fragen auf: Wie hoch darf die Pacht sein, was gehört zum Inventar, und welche Genehmigungen brauchen Sie?

Diese Seite richtet sich an Köche, Gastronomen, Quereinsteiger und Nachfolger, die ein Restaurant, ein Café, eine Kneipe, eine Bar oder einen Biergarten übernehmen wollen. Oben sehen Sie aktuelle Angebote aus der Pachtbörse. Darunter erklären wir die üblichen Pachtmodelle, die wichtigen Vertragsinhalte und die rechtlichen Pflichten von der Gaststättenerlaubnis bis zur Hygiene.

Restaurant pachten: das Wichtigste in Kürze

• Die Pacht einer eingerichteten Gaststätte ist eine gewerbliche Pacht nach §§ 581 ff. BGB: Sie nutzen Räume und Inventar und behalten die Erträge.
• Üblich sind Festpacht, Umsatzpacht oder eine Mischform aus Mindestpacht und Umsatzanteil.
• Das Inventar wird mitverpachtet oder gegen eine Ablöse vom Vorgänger übernommen.
• Viele Gaststätten sind an eine Brauerei oder einen Getränkelieferanten gebunden, was Ihre Kalkulation spürbar beeinflusst.
• Je nach Bundesland brauchen Sie eine Gaststättenerlaubnis, oder es genügt eine Anzeige beim Gewerbeamt. Die Erlaubnis ist personenbezogen und geht nicht vom Vorgänger auf Sie über.
• Wer mit Lebensmitteln arbeitet, braucht die Belehrung nach § 43 Infektionsschutzgesetz; dazu kommen Hygieneregeln und Brandschutz.
• Standortanalyse, die Zahlen der Vorjahre und ein eigener Businessplan gehören vor jede Unterschrift.

Was es bedeutet, ein Restaurant zu pachten

Bei der Pacht dürfen Sie eine Sache nicht nur gebrauchen, sondern auch ihre Früchte ziehen, also Erträge erwirtschaften (§ 581 BGB). In der Gastronomie sind das die Einnahmen aus dem Betrieb. Auf die Pacht sind viele Regeln des Mietrechts entsprechend anzuwenden.

Ob ein Vertrag rechtlich Pacht oder Miete ist, entscheidet nicht die Überschrift, sondern der Inhalt. Werden Küche, Einrichtung und Ausstattung so überlassen, dass Sie den Betrieb sofort aufnehmen können, spricht vieles für Pacht. Werden nur leere Räume vermietet, handelt es sich meist um Gewerbemiete.

Restaurant pachten oder mieten: der Unterschied in der Praxis

Für Sie als Betreiber hat die Unterscheidung handfeste Folgen. Bei der Pacht müssen Sie das mitverpachtete Inventar erhalten und pfleglich behandeln. Nach dem Gesetz muss grundsätzlich der Verpächter Stücke ersetzen, die ohne Ihr Verschulden unbrauchbar werden; viele Verträge regeln das allerdings anders.

Mieten Sie dagegen leere Räume, bringen Sie die gesamte Einrichtung selbst mit, sind aber freier in Konzept und Gestaltung. Bei der Pacht übernehmen Sie mit der Ausstattung auch deren Zustand: Ein älterer Herd oder eine veraltete Lüftung kann bald Investitionen verlangen.

Gaststätte pachten, Café pachten oder Bar: typische Objekte

Das Angebot ist breit, wenn Sie ein Restaurant pachten möchten. Typisch sind:

• Restaurants und Speisegaststätten mit voll ausgestatteter Küche, oft mit Nebenräumen für Feiern.
• Cafés und Bistros mit kleinerer Küche und Kuchentheke. Wer ein Café pachten will, achtet besonders auf Laufkundschaft und Außenplätze.
• Gasthöfe und Landgasthäuser, häufig mit Saal, Kegelbahn oder Gästezimmern. Wer eine Gaststätte pachten will, übernimmt hier oft Vereine und Familienfeiern als Stammkundschaft.
• Kneipen und Bars, in denen der Getränkeumsatz im Vordergrund steht und eine Getränkebindung besonders ins Gewicht fällt.
• Biergärten und Ausflugslokale mit stark saisonalem Geschäft.
• Vereinsgaststätten und Sportheime, die Vereine oder Gemeinden an Wirte verpachten.

Für wen sich die Pacht einer Gaststätte lohnt

Die Pacht ist für viele der naheliegende Weg in die Selbstständigkeit. Sie brauchen kein Kapital für eine Immobilie und oft weniger für die Einrichtung, weil Küche und Mobiliar schon vorhanden sind. Typische Pächter sind:

• Köche und Servicekräfte mit Berufserfahrung, die ihren ersten eigenen Betrieb führen wollen,
• Gastronomen, die einen weiteren Standort eröffnen oder ein neues Konzept erproben,
• Nachfolger, die einen eingeführten Betrieb vom bisherigen Wirt übernehmen,
• Quereinsteiger, die mit einem überschaubaren Café oder Bistro beginnen.

Unterschätzen Sie die Belastung nicht: Lange Arbeitstage, Personalplanung, Wareneinsatz und Saisonschwankungen gehören zum Alltag. Wer ein Restaurant pachten will, ohne aus der Branche zu kommen, sollte vorher in einem Betrieb mitarbeiten oder erfahrene Partner einbinden.

Restaurant pachten: wovon die Kosten abhängen

Die Höhe der Pacht richtet sich vor allem nach Lage, Größe, Zustand und Ertragskraft des Betriebs. Entscheidend ist, ob sie zu dem Umsatz passt, den Sie mit Ihrem Konzept realistisch erzielen.

Festpacht, Umsatzpacht oder Mischform

Bei der Festpacht zahlen Sie einen festen monatlichen Betrag, unabhängig vom Umsatz. Das ist gut planbar, belastet Sie aber in schwachen Monaten voll. Bei der Umsatzpacht zahlen Sie einen vereinbarten Prozentsatz vom Nettoumsatz; der Verpächter trägt einen Teil des Risikos mit und verlangt dafür Einblick in Ihre Umsätze.

Verbreitet ist eine Mischform aus Mindestpacht und einem Umsatzanteil, der erst ab einer bestimmten Umsatzhöhe greift. Als häufig genannte Faustregel liegt die Pacht bei einem niedrigen zweistelligen Prozentanteil vom Nettoumsatz, je nach Konzept und Lage. Die Regel ersetzt keine eigene Rechnung, zeigt aber schnell, ob ein Angebot überhaupt passen kann. Achten Sie außerdem auf Wertsicherungsklauseln, die die Pacht an einen Preisindex koppeln.

Inventar, Ablöse und Kaution

Beim Inventar gibt es zwei übliche Wege. Entweder gehört die Einrichtung dem Verpächter und wird mitverpachtet; dann erhalten Sie sie und geben sie bei Vertragsende zurück. Oder der Vorgänger hat eigene Einrichtung angeschafft und verlangt dafür eine Ablöse.

Prüfen Sie dann Alter, Zustand und Zeitwert der Geräte anhand von Rechnungen und Wartungsnachweisen. Eine faire Ablöse orientiert sich am heutigen Wert, nicht am früheren Kaufpreis. Zusätzlich verlangen Verpächter in der Regel eine Kaution oder eine Bankbürgschaft; anders als bei Wohnungen gibt es dafür bei gewerblichen Objekten keine gesetzliche Obergrenze.

Getränkebezugsverpflichtung und Brauereibindung

Viele Gaststätten gehören Brauereien oder Getränkehändlern oder werden von ihnen an Wirte weiterverpachtet. Dann verpflichten Sie sich meist, Bier und oft weitere Getränke ausschließlich über diesen Partner zu beziehen. Im Gegenzug unterstützt der Partner häufig bei Einrichtung, Werbung oder Finanzierung, etwa mit einem Darlehen.

Prüfen Sie genau, welche Getränke betroffen sind, wie lange die Bindung läuft, ob Mindestabnahmemengen gelten und was bei deren Unterschreitung droht. Vergleichen Sie die Einkaufspreise mit freien Angeboten, denn ein höherer Preis je Liter schmälert Ihre Marge über Jahre. Sehr lange oder einseitige Bindungen können unwirksam sein; das lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Nebenkosten und Instandhaltung: Wer trägt „Dach und Fach“?

Zur Pacht kommen Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und Versicherungen, je nach Vertrag auch Hausmeister- oder Verwaltungskosten. Bei Gewerbeobjekten lassen sich mehr Posten umlegen als bei Wohnungen, allerdings nur, wenn der Vertrag sie klar benennt. Die Energiekosten einer Gastronomieküche sind erheblich, lassen Sie sich deshalb die Verbräuche der Vorjahre zeigen.

Häufig trägt der Verpächter „Dach und Fach“, also Dach und tragende Gebäudeteile, während der Pächter für das Innere, die Einrichtung und kleinere Reparaturen zuständig ist. Klären Sie ausdrücklich, wer Küchentechnik, Kühlzellen, Lüftung, Fettabscheider und Heizung wartet und im Schadensfall ersetzt.

Der Pachtvertrag: Laufzeit, Personal und Übergabe

Ein Pachtvertrag für eine Gaststätte ist umfangreich. Er sollte alle Absprachen vollständig enthalten, einschließlich Inventarliste, Grundrissen und späteren Nachträgen.

Laufzeit, Verlängerung und Kündigung

Üblich sind feste Laufzeiten über mehrere Jahre, oft mit einer Option, den Vertrag zu verlängern. Während der festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Für Laufzeiten von mehr als einem Jahr genügt seit 2025 die Textform (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB, über § 581 Abs. 2 BGB auch für die Pacht), etwa auf Papier, als PDF oder per E-Mail.

Fehlt die Textform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig gekündigt werden. Ein unbefristeter Pachtvertrag lässt sich in der Regel nur zum Ende eines Pachtjahres kündigen, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 BGB).

Übernahme von Personal nach § 613a BGB

Übernehmen Sie ein laufendes Restaurant samt Beschäftigten, gehen die Arbeitsverhältnisse in der Regel nach § 613a BGB auf Sie über, mit allen Rechten und Pflichten wie Lohnhöhe, Urlaubsansprüchen und Betriebszugehörigkeit. Eine Kündigung wegen des Übergangs ist unwirksam. Die Beschäftigten sind vorher zu informieren und können dem Übergang widersprechen.

Ob ein Betriebsübergang vorliegt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich Arbeitsverträge und offene Ansprüche vor der Unterschrift offenlegen.

Übergabe, Unterverpachtung und Rückgabe

Bei der Übergabe halten Sie in einem Protokoll den Zustand der Räume und jedes Inventarstücks fest, möglichst mit Fotos, dazu Zählerstände und übergebene Schlüssel. Das Protokoll ist bei Vertragsende die Grundlage dafür, was Sie in welchem Zustand zurückgeben. Eine Unterverpachtung braucht in der Regel die Zustimmung des Verpächters.

Rechtliches: Genehmigungen und Pflichten in der Gastronomie

Bevor Sie ein Restaurant pachten und eröffnen, sollten Sie die behördlichen Anforderungen kennen, denn sie unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde.

Gaststättenerlaubnis oder Anzeige

Das Gaststättenrecht ist Ländersache. Je nach Bundesland brauchen Sie für den Ausschank alkoholischer Getränke eine Gaststättenerlaubnis, oder es genügt eine Anzeige beim Gewerbeamt. Wo eine Erlaubnis vorgeschrieben ist, ist sie personenbezogen: Sie wird Ihnen als Betreiber erteilt und geht nicht mit dem Lokal vom Vorgänger auf Sie über.

Verlangt werden je nach Land zum Beispiel ein Führungszeugnis, eine Auskunft aus dem Gewerbezentralregister und ein Nachweis über eine lebensmittelrechtliche Unterrichtung. Die Gewerbeanmeldung kommt in jedem Fall hinzu.

Infektionsschutz und Lebensmittelhygiene

Wer in einer Gaststättenküche arbeitet oder gewerbsmäßig mit bestimmten Lebensmitteln umgeht, braucht vor der ersten Tätigkeit eine Belehrung nach § 43 Infektionsschutzgesetz durch das Gesundheitsamt oder einen von ihm beauftragten Arzt. Das gilt für Sie selbst und für Ihr Personal. Als Arbeitgeber wiederholen Sie die Belehrung alle zwei Jahre und dokumentieren sie.

Hinzu kommen die Regeln der Lebensmittelhygiene: ein betriebliches Eigenkontrollsystem nach den HACCP-Grundsätzen, Temperatur- und Reinigungsnachweise, Schulungen und Informationen über Allergene für Ihre Gäste. Die Lebensmittelüberwachung kontrolliert das in der Regel unangemeldet.

Brandschutz, Außengastronomie und Lärm

Rettungswege, Notausgänge und Feuerlöscher müssen zur Nutzung passen; für größere Säle kann die Versammlungsstättenverordnung des Landes gelten. Wurde die Fläche bisher nicht als Gaststätte genutzt, ist oft eine baurechtliche Nutzungsänderung nötig. Für Tische auf dem Gehweg oder einem öffentlichen Platz brauchen Sie in der Regel eine Sondernutzungserlaubnis der Gemeinde, meist gegen eine Gebühr.

Sperrzeiten und Nichtraucherschutz regeln die Länder. Beschwerden aus der Nachbarschaft über Lärm können zu Auflagen führen, etwa für Musik oder die Außenbewirtschaftung am Abend.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte geben Gewerbeamt, Bauamt und Lebensmittelüberwachung. Bei Vertragsfragen hilft eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt, bei der Gründung die Industrie- und Handelskammer oder der Branchenverband des Gastgewerbes.

Standortanalyse und Businessplan

Ein gut eingerichtetes Lokal an der falschen Stelle bleibt leer. Prüfen Sie deshalb vor jeder Zusage den Standort und rechnen Sie Ihr Konzept durch:

• Umfeld: Wohngebiete, Büros, Hotels, Schulen oder Veranstaltungsorte; wann sind wie viele Menschen unterwegs?
• Wettbewerb: Welche Betriebe gibt es in der Nähe, mit welchem Angebot und Preisniveau?
• Erreichbarkeit: Parkplätze, Nahverkehr, Sichtbarkeit von der Straße und Anlieferung.
• Vorgeschichte: Warum gibt der Vorgänger auf, und wie oft hat der Betreiber gewechselt?

Im Businessplan schätzen Sie den Umsatz aus Sitzplätzen, Auslastung, durchschnittlicher Rechnung und Öffnungstagen. Dem stellen Sie Wareneinsatz, Personal, Pacht, Nebenkosten, Versicherungen und Rücklagen gegenüber. Planen Sie eine Anlaufphase mit geringeren Umsätzen ein und prüfen Sie, wie lange Ihre Reserven reichen. So sehen Sie früh, welche Pacht Sie tragen können.

Checkliste vor der Unterschrift

Wenn Sie ein Restaurant pachten, sollten vor der Unterschrift diese Punkte geklärt sein:

• Umsätze, Kosten und Gästezahlen der Vorjahre liegen vor und sind plausibel.
• Die Inventarliste nennt Zustand, Eigentümer und Wert jedes Stücks.
• Getränkebindung, Mindestmengen und Einkaufspreise sind geprüft.
• Pachtmodell, Wertsicherung, Kaution und Nebenkosten sind eindeutig geregelt.
• Instandhaltung und Ersatz der Küchentechnik sind klar zugeordnet.
• Gaststättenerlaubnis oder Anzeige, die genehmigte Nutzung und die Außenplätze sind geklärt.
• Arbeitsverträge und offene Ansprüche des Personals sind bekannt.
• Laufzeit, Verlängerungsoption und Rückgabe bei Vertragsende stehen im Vertrag.

Restaurant pachten auf Pacht.de: so finden Sie passende Angebote

Über das Suchfeld oben auf dieser Seite suchen Sie nach Postleitzahl oder Ort und legen einen Umkreis von 25, 50, 100 oder 200 Kilometern fest. Filtern Sie die Treffer nach Fläche, Preis, Verfügbarkeit und danach, ob privat oder gewerblich verpachtet wird, und sortieren Sie sie etwa nach Entfernung. Interessante Inserate speichern Sie auf der Merkliste in Ihrem Konto.

Den Kontakt zum Anbieter nehmen Sie über das Nachrichtensystem von Pacht.de auf; Ihre eigene E-Mail-Adresse bleibt dabei privat. Ist in Ihrer Wunschregion gerade nichts Passendes dabei, geben Sie kostenlos ein Gesuch auf und beschreiben, wo und in welcher Größe Sie ein Restaurant pachten möchten. So können Verpächter Sie finden. Wer selbst ein Lokal verpachtet, kann sein Angebot inserieren.

Häufige Fragen

Kann ich ein Restaurant pachten, ohne aus der Gastronomie zu kommen?

Rechtlich ja, eine bestimmte Berufsausbildung ist für eine Gaststätte in der Regel nicht vorgeschrieben. Sie brauchen aber die Nachweise für Erlaubnis oder Anzeige und die Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz. Wirtschaftlich ist Erfahrung ein großer Vorteil, und viele Verpächter fragen danach.

Muss ich das Inventar des Vorgängers übernehmen?

Das ist Verhandlungssache. Gehört das Inventar dem Verpächter, ist es meist Teil der Pacht. Verlangt der Vorgänger eine Ablöse, können Sie über Umfang und Preis verhandeln oder einzelne Stücke ausnehmen.

Geht die Gaststättenerlaubnis des Vorgängers auf mich über?

Nein. Wo eine Erlaubnis nötig ist, ist sie an die Person gebunden. Sie beantragen sie selbst oder zeigen den Betrieb, je nach Bundesland, beim Gewerbeamt an.

Was bedeutet eine Brauereibindung im Alltag?

Sie beziehen Getränke, vor allem Bier, für eine vereinbarte Zeit ausschließlich über einen bestimmten Partner. Das kann Unterstützung bei Einrichtung oder Finanzierung bringen, bindet Sie aber an dessen Preise und Sortiment.