Haus pachten

Ein Haus pachten statt mieten: Das klingt ungewöhnlich, ist aber in bestimmten Fällen genau der richtige Vertrag. Ein reines Wohnhaus wird in Deutschland normalerweise gemietet. Eine Pacht kommt in Betracht, wenn Sie aus dem Haus Erträge ziehen, etwa mit Landwirtschaft, mit Feriengästen oder mit einem Gasthaus.

Auf dieser Seite erfahren Sie, wann ein Pachtvertrag passt, welche Häuser typischerweise verpachtet werden, wovon die Pacht abhängt und was im Vertrag stehen sollte. Zum Schluss geht es um das Erbbaurecht als Alternative für alle, die selbst bauen möchten. Die aktuellen Angebote finden Sie oberhalb dieses Textes.

Haus pachten: das Wichtigste in Kürze

• Ein Haus nur zum Wohnen wird gemietet. Dann gilt das Wohnraummietrecht mit seinem Mieterschutz.
• Pacht bedeutet nach § 581 BGB: Sie dürfen das Haus nutzen und Erträge daraus ziehen.
• Typische Pachtobjekte sind Häuser mit Hof oder Landwirtschaft, Ferienhäuser zur Vermietung, Häuser mit Gastronomie oder Gewerbe und Forsthäuser.
• Wohnen Sie im gepachteten Haus auch selbst, kommt es auf den Schwerpunkt des Vertrags an. Das sollte juristisch geprüft werden.
• Instandhaltung, Nebenkosten, Inventar, Laufzeit und Kündigung sollten ausdrücklich geregelt sein.
• Wer ein eigenes Haus bauen will, ohne das Grundstück zu kaufen, kann ein Erbbaurecht in Betracht ziehen.

Pacht oder Miete: Was beim Haus den Unterschied macht

Der Unterschied liegt im Zweck. Bei der Miete dürfen Sie eine Sache gebrauchen, bei der Pacht dürfen Sie zusätzlich die Früchte ziehen, also Erträge erwirtschaften (§ 581 BGB). Für die Pacht gelten viele Regeln des Mietrechts entsprechend, aber nicht der besondere Schutz für Wohnraummieter.

Haus pachten oder mieten?

Wenn Sie ein Haus suchen, um darin zu wohnen, ist ein Mietvertrag der übliche und für Sie meist günstigere Weg: Das Wohnraummietrecht schützt Mieter unter anderem vor Kündigungen ohne berechtigten Grund und begrenzt Mieterhöhungen. Wer dagegen ein Haus pachten möchte, will in der Regel damit wirtschaften, etwa Gäste beherbergen, einen Hof bewirtschaften oder ein Gasthaus führen.

Wenn Sie im gepachteten Haus auch wohnen

Häufig gehört zum Pachtobjekt eine Wohnung, etwa die Pächterwohnung über der Gaststätte oder das Wohnhaus auf dem Hof. Dann stellt sich die Frage, welches Recht gilt. Nach der Rechtsprechung kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt des Vertrags liegt, also welcher Zweck nach dem Willen der Vertragspartner überwiegt. Steht das Wohnen im Vordergrund, kann Wohnraummietrecht anwendbar sein, auch wenn der Vertrag Pachtvertrag heißt. Lassen Sie das vor der Unterschrift juristisch prüfen.

Welche Häuser verpachtet werden

Die Angebote sind so unterschiedlich wie die Nutzungen. Die folgenden Gruppen kommen besonders oft vor.

Haus mit Hof und Landwirtschaft

Wird ein Hof mit Wohnhaus, Wirtschaftsgebäuden und Flächen überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet, handelt es sich um einen Landpachtvertrag (§§ 585 ff. BGB). Das Wohnhaus gehört dann als Teil des Betriebs dazu. Wird ein Landpachtvertrag über mehr als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 585a BGB). Außerdem ist er der zuständigen Behörde anzuzeigen, in der Regel durch den Verpächter innerhalb eines Monats.

Ferienhaus zur Vermietung an Gäste

Wer ein Ferienhaus pachten und an Urlauber vermieten möchte, zieht Erträge aus dem Haus. Hier kommt ein Pachtvertrag in Betracht, oft mit Einrichtung und Inventar. Wichtig ist, dass die Vermietung an Gäste ausdrücklich vom Vertragszweck gedeckt ist und dass Sie die Genehmigungsfragen vorher klären.

Haus mit Gastronomie oder Gewerbe

Landgasthöfe, Pensionen, Cafés oder Häuser mit Laden und Werkstatt werden häufig verpachtet, meist mit Inventar. Wer ein Gasthaus pachten will, übernimmt einen Betrieb: Konzessionen, Hygiene, Personal und Kundschaft gehören dazu. Übernehmen Sie Beschäftigte, gehen deren Arbeitsverhältnisse nach § 613a BGB auf Sie über.

Forsthaus und besondere Objekte

Auch Forsthäuser, Mühlen oder Häuser in Alleinlage werden verpachtet, etwa mit Gastwirtschaft, dazugehörigen Flächen oder für eine Nutzung als Ferienunterkunft. Solche Objekte liegen oft im Außenbereich, wo Nutzungsänderungen baurechtlich genau geprüft werden müssen.

Für wen es sich lohnt, ein Haus zu pachten

Eine Pacht passt zu allen, die mit einem Haus wirtschaften wollen, ohne es kaufen zu müssen. Das senkt den Kapitalbedarf und macht einen Einstieg möglich, der sonst an der Finanzierung scheitern würde. Typische Pächter sind:

• Gastronomen und Gastgeber, die ein Gasthaus, eine Pension oder ein Ferienhaus betreiben möchten
• Landwirte und Nebenerwerbslandwirte, die einen Hof mit Wohnhaus übernehmen
• Handwerker und Selbstständige, die Werkstatt oder Laden und Wohnung unter einem Dach suchen
• Gründer, die ein Geschäftsmodell erst erproben möchten, bevor sie über einen Kauf nachdenken

Wer ein Haus pachten möchte, sollte die Einnahmen vorsichtig planen. Bei Ferienhäusern schwankt die Auslastung mit der Saison, und bei Gasthäusern braucht der Aufbau einer Stammkundschaft Zeit.

Kosten: Wovon die Pacht für ein Haus abhängt

Die Pacht wird frei vereinbart und orientiert sich an dem, was sich mit dem Haus erwirtschaften lässt. Die wichtigsten Faktoren sind:

• Lage und Nachfrage, bei Ferienhäusern vor allem Region und Saison
• Größe, Zustand und Energiebedarf des Gebäudes
• mitverpachtetes Inventar, etwa Möbel, Küche oder Maschinen
• dazugehörige Flächen, Nebengebäude und Stellplätze
• Investitionen, die Sie selbst übernehmen

Bei Häusern mit Betrieb ist neben einer festen Pacht auch eine umsatzabhängige Pacht oder eine Kombination üblich. Rechnen Sie außerdem mit Kaution oder Bürgschaft sowie mit den laufenden Nebenkosten. Für Gebäude muss der Verpächter nach dem Gebäudeenergiegesetz in der Regel spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen. Er gibt einen Anhaltspunkt für die künftigen Energiekosten.

Der Pachtvertrag für ein Haus

Ein gepachtetes Haus ist ein langfristiges Vorhaben. Der Vertrag sollte deshalb vollständig dokumentiert sein und alle Anlagen enthalten, etwa Grundriss, Inventarliste und Übergabeprotokoll.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Ohne besondere Vereinbarung muss der Verpächter das Haus in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Bei der Landpacht trägt der Pächter dagegen die gewöhnlichen Ausbesserungen, etwa an Gebäuden, Wegen und Zäunen. In vielen Pachtverträgen werden Pflichten verschoben. Klären Sie genau, wer Dach, Fassade, Heizung und Leitungen erneuert und wer kleinere Reparaturen übernimmt.

Nebenkosten

Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Wasser, Abwasser, Heizung und Schornsteinfeger sind typische Nebenkosten. Welche davon Sie tragen, muss im Vertrag stehen. Fehlt eine Vereinbarung, trägt die auf dem Haus ruhenden Lasten wie die Grundsteuer grundsätzlich der Verpächter.

Laufzeit und Kündigung

Ist keine feste Laufzeit vereinbart, kann ein Pachtvertrag über ein Grundstück nach § 584 BGB nur zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Für die Landpacht gilt § 594a BGB; dort muss die Kündigung schriftlich erklärt werden (§ 594f BGB). Wer investiert, sollte eine feste Laufzeit vereinbaren, die zu den Ausgaben passt.

Inventar und Übergabe

Wird ein Haus mit Inventar verpachtet, muss der Pächter die einzelnen Stücke erhalten (§ 582 BGB). Eine Inventarliste mit Zustand und Fotos sowie ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen verhindern später Streit. Eine Unterverpachtung braucht in der Regel die Zustimmung des Verpächters.

Ferienvermietung: Genehmigungen, Gewerbe und Steuern

Wer ein Haus pachten und an Feriengäste vermieten möchte, sollte die öffentlich-rechtliche Seite vorab klären. In manchen Städten und Gemeinden gelten Zweckentfremdungsregeln oder Genehmigungspflichten für Ferienwohnungen, und nicht in jedem Baugebiet ist eine Ferienvermietung ohne Weiteres zulässig. Fragen Sie bei Gemeinde und Bauamt nach.

Je nach Umfang kann eine Gewerbeanmeldung nötig sein. Die Einnahmen sind steuerpflichtig; je nach Fall kommen Umsatzsteuer und Gewerbesteuer hinzu. Manche Orte erheben außerdem Kurbeiträge oder Übernachtungssteuern, und ab einer bestimmten Zahl an Gastbetten gelten besondere Brandschutzvorschriften.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie den Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen und klären Sie steuerliche Fragen mit einer Steuerberatung.

Erbbaurecht: die Alternative, wenn Sie selbst bauen wollen

Manche, die ein Haus pachten möchten, suchen eigentlich ein Grundstück, auf dem sie selbst bauen können, ohne es kaufen zu müssen. Dafür gibt es das Erbbaurecht. Es ist kein Pachtvertrag, sondern ein eigenes Recht nach dem Erbbaurechtsgesetz: Sie erwerben das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben, und zahlen dafür einen regelmäßigen Erbbauzins.

Das Erbbaurecht wird notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen. Es läuft meist mehrere Jahrzehnte, kann verkauft und vererbt werden. Das Haus gehört Ihnen, das Grundstück bleibt beim Eigentümer. Endet das Erbbaurecht, geht das Gebäude in der Regel gegen eine Entschädigung an den Grundstückseigentümer über; Einzelheiten regelt der Vertrag.

Haus auf Pachtgrund

Anders ist es, wenn ein Wochenendhaus auf einem nur gepachteten Grundstück steht. Solche Bauten bleiben oft Eigentum des Pächters, weil sie nur für die Dauer des Vertrags errichtet wurden (Scheinbestandteil, § 95 BGB). Endet die Pacht, droht jedoch der Rückbau. Prüfen Sie deshalb genau, was der Vertrag für das Vertragsende vorsieht.

Checkliste vor der Unterschrift

Bevor Sie ein Haus pachten, lassen Sie den baulichen Zustand am besten von einer fachkundigen Person prüfen, etwa Dach, Feuchtigkeit, Heizung und Elektrik. Außerdem sollten diese Fragen geklärt sein:

• Ist klar, ob Pacht, Miete oder Landpacht vorliegt, und wo der Schwerpunkt liegt, wenn Sie auch wohnen?
• Ist die geplante Nutzung baurechtlich zulässig und vom Vertrag gedeckt?
• Wer trägt Instandhaltung und Instandsetzung von Dach, Heizung und Leitungen?
• Welche Nebenkosten zahlen Sie zusätzlich zur Pacht?
• Gibt es eine Inventarliste mit Zustand?
• Liegt ein Energieausweis vor?
• Passt die Laufzeit zu Ihren Investitionen?
• Gehen Beschäftigte oder laufende Verträge auf Sie über?

Haus pachten auf Pacht.de: so finden Sie passende Angebote

Geben Sie oben Postleitzahl oder Ort ein und wählen Sie einen Umkreis von 25, 50, 100 oder 200 Kilometern. Die Kategorie Haus ist vorausgewählt. Mit den Filtern für Fläche, Preis, Verfügbarkeit sowie privat oder gewerblich grenzen Sie die Treffer ein und sortieren sie zum Beispiel nach Entfernung.

Häuser, die Sie interessieren, setzen Sie in Ihrem Konto auf die Merkliste. Fragen stellen Sie den Anbietern über das Nachrichtensystem von Pacht.de, Ihre E-Mail-Adresse bleibt privat. Wenn Sie ein Haus pachten möchten und nichts Passendes finden, geben Sie kostenlos ein Gesuch auf, damit Verpächter Sie finden. Eigentümer können ihr Haus auf Pacht.de inserieren.

Häufige Fragen: Haus pachten

Kann ich ein Haus pachten, um darin nur zu wohnen?

Dafür ist der Mietvertrag gedacht. Ein Vertrag, der nur das Wohnen regelt, ist rechtlich in der Regel ein Mietvertrag, auch wenn er anders bezeichnet wird.

Ist die Pacht günstiger als die Miete?

Nicht grundsätzlich. Die Pacht bemisst sich an den möglichen Erträgen, und oft übernimmt der Pächter mehr Pflichten, etwa bei Instandhaltung und Nebenkosten.

Wer zahlt die Grundsteuer?

Die Grundsteuer schuldet der Eigentümer. Sie kann auf den Pächter umgelegt werden, wenn der Vertrag das vorsieht.

Was ist der Unterschied zwischen Pacht und Erbbaurecht?

Bei der Pacht nutzen Sie ein vorhandenes Haus auf Zeit. Beim Erbbaurecht bauen oder besitzen Sie ein eigenes Haus auf fremdem Grund, meist über Jahrzehnte, mit Eintragung im Grundbuch.

Brauche ich für die Ferienvermietung eine Genehmigung?

Das hängt vom Ort und vom Baurecht ab. In manchen Gemeinden ist eine Genehmigung nötig. Fragen Sie vor Vertragsschluss bei der Gemeinde nach.