Grundstück pachten

Ein Grundstück pachten ist eine Möglichkeit, Land zu nutzen, ohne es kaufen zu müssen, sei es zur Erholung, als Lager- oder Stellfläche oder für einen Betrieb. Sie zahlen eine laufende Pacht, der Eigentümer behält das Grundstück, und der Vertrag legt fest, was Sie darauf tun dürfen.

Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Grundstücke verpachtet werden, worin sich Pacht und Erbbaurecht unterscheiden, was beim Bauen auf Pachtgrund gilt und welche Punkte in den Pachtvertrag gehören. Die aktuellen Angebote finden Sie oberhalb dieses Textes.

Grundstück pachten: das Wichtigste in Kürze

• Die Pacht ist ein Vertrag auf Zeit nach §§ 581 ff. BGB. Das Erbbaurecht ist dagegen ein eigenes, im Grundbuch eingetragenes Recht zum Bauen auf fremdem Grund.
• Was Sie auf dem Grundstück tun dürfen, bestimmen Vertrag und Baurecht, vor allem Bebauungsplan und die Regeln für den Außenbereich.
• Bauten, die Sie nur für die Dauer der Pacht errichten, bleiben in der Regel Ihr Eigentum. Den Rückbau bei Vertragsende sollten Sie vertraglich regeln.
• Prüfen Sie Erschließung, Zufahrt und mögliche Altlasten vor der Unterschrift.
• Grundsteuer und Versicherung zahlen Sie nur, wenn der Vertrag eine Umlage vorsieht.
• Ohne feste Laufzeit gilt für die Kündigung § 584 BGB: nur zum Ende eines Pachtjahres.

Welche Grundstücke verpachtet werden

Das Angebot ist breit. Häufig geht es um diese Arten von Flächen:

• Freizeit- und Wochenendgrundstücke zur Erholung
• Lagerplätze für Material, Baustoffe oder Holz
• Stellflächen für Wohnmobile, Boote, Anhänger oder Fahrzeuge
• Gartenland zum Anbau von Obst und Gemüse
• Gewerbegrundstücke für Betriebe, die eine Fläche mit eigenen Anlagen nutzen möchten

Grundstück pachten oder mieten?

Rechtlich ist ein Vertrag eine Pacht, wenn Sie das Grundstück nutzen und zugleich Erträge daraus ziehen dürfen (§ 581 BGB), etwa durch Ernte oder einen Betrieb. Wer eine Fläche nur zum Abstellen oder Lagern nutzt, mietet sie rechtlich meist, auch wenn der Vertrag von Pacht spricht. Da sich die gesetzlichen Kündigungsfristen unterscheiden, sollten Laufzeit und Kündigung ausdrücklich im Vertrag stehen.

Landwirtschaftliche Flächen

Wird ein Grundstück überwiegend zur Landwirtschaft verpachtet, etwa als Acker oder Grünland, gelten die besonderen Regeln der Landpacht (§§ 585 ff. BGB). Solche Verträge sind der zuständigen Behörde anzuzeigen, in der Regel durch den Verpächter innerhalb eines Monats.

Für wen es sich lohnt, ein Grundstück zu pachten

Wer ein Grundstück pachten möchte, spart den Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer und Notarkosten und bleibt flexibel, wenn sich Pläne ändern. Typische Pächter sind:

• Privatleute, die eine Fläche zur Erholung, zum Gärtnern oder zum Abstellen von Wohnmobil und Boot suchen
• Handwerksbetriebe und Bauunternehmen, die Lagerfläche für Material und Geräte brauchen
• Gewerbebetriebe, die eine Erweiterungsfläche neben dem eigenen Standort nutzen möchten
• Vereine, die ein Gelände für ihre Aktivitäten benötigen

Ein Grundstück pachten lohnt sich vor allem, wenn Sie die Fläche für einen absehbaren Zeitraum brauchen oder das Kapital für einen Kauf lieber anderweitig einsetzen möchten.

Pacht oder Erbbaurecht?

Wer ein Grundstück pachten möchte, um darauf dauerhaft zu bauen, sollte das Erbbaurecht kennen. Es ist kein Pachtvertrag, sondern ein eigenes Recht nach dem Erbbaurechtsgesetz: das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt beim Eigentümer.

Die Unterschiede im Überblick

• Form: Die Pacht ist ein Vertrag zwischen zwei Parteien. Das Erbbaurecht wird notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen.
• Laufzeit: Pachtverträge laufen oft wenige Jahre oder unbefristet. Erbbaurechte laufen meist mehrere Jahrzehnte.
• Entgelt: Für die Pacht zahlen Sie die vereinbarte Pacht, für das Erbbaurecht einen Erbbauzins.
• Verkehrsfähigkeit: Das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt und mit Grundpfandrechten belastet werden, was die Finanzierung eines Neubaus erleichtert.
• Vertragsende: Nach Ablauf des Erbbaurechts geht das Gebäude in der Regel gegen eine Entschädigung an den Eigentümer über. Bei der Pacht ist das Grundstück in der Regel geräumt zurückzugeben, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Für ein Wohnhaus oder eine größere Gewerbehalle ist das Erbbaurecht meist der passendere Weg. Für Freizeitnutzung, Lager- und Stellflächen oder befristete Vorhaben ist die Pacht einfacher und flexibler.

Bauen auf Pachtgrund

Viele Pächter möchten auf dem Grundstück etwas errichten, etwa einen Schuppen, eine Halle, einen Unterstand oder ein Wochenendhaus. Wer ein Grundstück pachten und darauf bauen möchte, braucht die Zustimmung des Verpächters und, je nach Vorhaben, eine Baugenehmigung.

Wem gehört das Gebäude?

Normalerweise gehört ein Gebäude dem Eigentümer des Grundstücks. Eine Ausnahme sind Bauten, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund verbunden werden. Sie werden nicht Bestandteil des Grundstücks (Scheinbestandteil, § 95 BGB). Errichtet ein Pächter etwas für die Dauer seines Vertrags, spricht in der Regel viel dafür, dass es sein Eigentum bleibt. Anders kann es sein, wenn vereinbart ist, dass das Bauwerk bei Vertragsende an den Eigentümer fallen soll.

Was bei Vertragsende passiert

Fehlt eine Regelung, kann der Verpächter bei Vertragsende in der Regel verlangen, dass das Grundstück geräumt zurückgegeben wird. Der Rückbau kann teuer werden. Vereinbaren Sie deshalb schon vor dem Bau, ob Sie zurückbauen müssen, ob der Verpächter das Gebäude übernehmen darf und ob er dafür eine Entschädigung zahlt.

Baurecht, Erschließung und Altlasten

Ob Ihr Vorhaben auf dem Grundstück zulässig ist, entscheidet nicht der Verpächter allein, sondern das öffentliche Recht. Klären Sie diese Punkte, bevor Sie ein Grundstück pachten.

Bebauungsplan und Außenbereich

Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, legt dieser fest, was gebaut und wie genutzt werden darf. Außerhalb von Ortschaften, im sogenannten Außenbereich, sind Bauvorhaben nur eingeschränkt zulässig. Auch ohne Gebäude kann eine Genehmigung nötig sein: Nach den Bauordnungen der Länder gelten Lager- und Abstellplätze in der Regel als bauliche Anlagen. Fragen Sie beim Bauamt nach, bevor Sie eine Fläche gewerblich nutzen.

Erschließung und Zufahrt

Ein Grundstück ist erschlossen, wenn es an eine öffentliche Straße angebunden ist und je nach Nutzung Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom hat. Führt die Zufahrt über ein fremdes Grundstück, sollte sie rechtlich gesichert sein, etwa durch ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht. Erschließungsbeiträge schuldet gegenüber der Gemeinde bei der Pacht der Eigentümer, beim Erbbaurecht in der Regel der Erbbauberechtigte.

Altlasten und Bodenschutz

Auf früher gewerblich genutzten Flächen können Bodenverunreinigungen vorhanden sein. Nach dem Bodenschutzrecht kann auch derjenige zur Sanierung herangezogen werden, der ein Grundstück tatsächlich nutzt. Fragen Sie den Eigentümer nach bekannten Altlasten und einer Auskunft aus dem Altlastenkataster, und dokumentieren Sie den Zustand bei Übergabe. Bei gewerblicher Nutzung kann ein Bodengutachten sinnvoll sein.

Verkehrssicherung und Versicherung

Wer ein Grundstück nutzt, muss in der Regel dafür sorgen, dass von ihm keine Gefahren ausgehen, etwa durch morsche Bäume, ungesicherte Gruben oder vereiste Wege. Welche Pflichten Sie übernehmen, zum Beispiel Baumkontrolle oder Winterdienst, sollte im Vertrag stehen. Prüfen Sie, ob Ihre Haftpflichtversicherung die gepachtete Fläche einschließt.

Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Vertrag, Bauvorhaben oder Erbbaurecht helfen ein Rechtsanwalt, ein Notar und das örtliche Bauamt.

Was es kostet, ein Grundstück zu pachten

Die Pacht wird frei vereinbart. Gesetzliche Richtwerte gibt es außerhalb von Kleingärten nicht. Orientierung geben vergleichbare Angebote in der Umgebung; für landwirtschaftliche Flächen veröffentlichen Statistikämter und Landwirtschaftskammern Übersichten zu Pachtpreisen, für Bauland liefern die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse einen Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks. Die wichtigsten Faktoren für die Höhe der Pacht sind:

• Lage, Erreichbarkeit und Nachfrage in der Region
• Größe, Zuschnitt und Befestigung der Fläche
• Erschließung, Zufahrt und vorhandene Anschlüsse
• zulässige Nutzung und Bebaubarkeit
• Laufzeit und die Frage, wer investiert

Hinzu kommen je nach Vertrag Nebenkosten. Die Grundsteuer schuldet der Eigentümer; umgelegt werden kann sie, wie die Kosten einer Grundstücksversicherung, nur wenn es vereinbart ist. Bei gewerblichen Flächen sind außerdem Kaution oder Bürgschaft üblich.

Der Pachtvertrag: Laufzeit, Kündigung und Pflichten

Beschreiben Sie das Grundstück im Vertrag genau, mit Flurstück, Größe und Lageplan, und halten Sie die erlaubte Nutzung fest. Weitere wichtige Punkte:

• Laufzeit: Ist keine feste Laufzeit vereinbart, kann nach § 584 BGB nur zum Ende eines Pachtjahres gekündigt werden, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
• Form: Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen mindestens in Textform geschlossen werden (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB, über § 581 Abs. 2 BGB auch für die Pacht), also als lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, etwa per E-Mail. Fehlt die Form, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
• Unterverpachtung: Sie braucht in der Regel die Zustimmung des Verpächters.
• Verkauf: Wird das Grundstück verkauft, tritt der Käufer in der Regel in den bestehenden Pachtvertrag ein.
• Übergabe: Ein Protokoll mit Fotos, Zählerständen und dem Zustand von Zaun, Toren und Wegen vermeidet später Streit.

Checkliste vor der Unterschrift

Bevor Sie ein Grundstück pachten, sollten Sie die Fläche besichtigen, am besten auch nach Regen, um Zufahrt und Untergrund beurteilen zu können. Außerdem sollten diese Fragen geklärt sein:

• Ist die geplante Nutzung baurechtlich zulässig und im Vertrag ausdrücklich erlaubt?
• Passt Pacht oder Erbbaurecht besser zu Ihrem Vorhaben?
• Ist die Zufahrt gesichert, und welche Anschlüsse gibt es?
• Gibt es Hinweise auf Altlasten?
• Wer trägt Grundsteuer, Versicherung und Verkehrssicherung?
• Was geschieht bei Vertragsende mit Ihren Bauten?
• Passt die Laufzeit zu Ihren Investitionen?

Grundstück pachten auf Pacht.de: so finden Sie passende Angebote

Geben Sie oben Postleitzahl oder Ort ein und wählen Sie einen Umkreis von 25, 50, 100 oder 200 Kilometern. Die Kategorie Grundstück ist vorausgewählt; Anbieter können hier Flächen zur Pacht und im Erbbaurecht einstellen. Mit den Filtern für Fläche, Preis, Verfügbarkeit sowie privat oder gewerblich grenzen Sie die Ergebnisse ein und sortieren sie zum Beispiel nach Entfernung. Achten Sie in den Inseraten auf Angaben zu Bebaubarkeit und Erschließung.

Interessante Flächen setzen Sie in Ihrem Konto auf die Merkliste. Den Kontakt zum Anbieter nehmen Sie über das Nachrichtensystem von Pacht.de auf, Ihre E-Mail-Adresse bleibt privat. Wenn Sie ein Grundstück pachten möchten und nichts Passendes finden, geben Sie kostenlos ein Gesuch auf. Eigentümer können ihr Grundstück selbst inserieren.

Häufige Fragen zum Grundstück pachten

Darf ich auf einem gepachteten Grundstück bauen?

Nur mit Zustimmung des Verpächters und im Rahmen des Baurechts. Vereinbaren Sie vorher, was bei Vertragsende mit dem Bauwerk geschieht.

Was ist sicherer für ein eigenes Haus: Pacht oder Erbbaurecht?

Für ein Wohnhaus ist das Erbbaurecht in der Regel geeigneter. Es läuft lange, ist im Grundbuch eingetragen und lässt sich beleihen.

Wer haftet, wenn auf dem Grundstück etwas passiert?

Das hängt vom Vertrag und von der tatsächlichen Nutzung ab. Häufig trägt der Pächter die Verkehrssicherungspflicht für die Fläche, die er nutzt. Eine passende Haftpflichtversicherung ist deshalb wichtig.

Kann ich eine Stellfläche für mein Wohnmobil pachten?

Ja, solche Flächen werden angeboten. Rechtlich handelt es sich meist um eine Miete, weil Sie keine Erträge ziehen. Prüfen Sie Zufahrt, Untergrund und die Zulässigkeit der Nutzung.

Wie lange läuft ein Pachtvertrag für ein Grundstück?

Das ist frei vereinbar. Ohne feste Laufzeit gilt die Kündigungsfrist aus § 584 BGB. Wer investiert, sollte eine feste Laufzeit vereinbaren.