Mieteinnahmen sind nicht gleich Gewinn: Was Vermieter wirklich übrig behalten

Jeden Monat gehen 800 Euro Kaltmiete auf dem Konto ein. Macht 9.600 Euro im Jahr – und damit einen stattlichen zusätzlichen Verdienst. Ganz so einfach ist die Rechnung für Vermieter allerdings nicht. Zwischen der vereinbarten Miete und dem Betrag, der wirtschaftlich tatsächlich übrig bleibt, liegen verschiedene Kosten. Hinzu kommt die steuerliche Betrachtung, die wiederum nach eigenen Regeln funktioniert. Wer die Rentabilität einer vermieteten Immobilie einschätzen möchte, sollte deshalb nicht allein auf die monatliche Überweisung des Mieters schauen.

Die Kaltmiete ist noch kein Gewinn

Bei einer vermieteten Immobilie sind die Mieteinnahmen zunächst die offensichtlichste Größe. Gerade bei der Bewertung eines möglichen Investments wird deshalb gern mit der Jahreskaltmiete gerechnet. Sie liefert eine wichtige Kennzahl, sagt für sich genommen aber noch wenig darüber aus, wie profitabel die Vermietung tatsächlich ist.

Dem Eigentümer entstehen schließlich ebenfalls Kosten. Manche davon fallen regelmäßig an, andere nur gelegentlich und dafür möglicherweise in erheblicher Höhe. Hinzu kommen bei finanzierten Immobilien die Belastungen aus dem Darlehen.

Deshalb ist es sinnvoll, zwischen Einnahmen und dem tatsächlich verfügbaren Überschuss zu unterscheiden. Eine Wohnung mit hoher Monatsmiete kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein als ein günstigeres Objekt, wenn gleichzeitig hohe laufende Kosten oder erhebliche Investitionen anstehen.

Der Betrag auf dem Mietvertrag ist somit nur der Ausgangspunkt der Rechnung. Ob daraus eine attraktive Kapitalanlage wird, entscheidet sich erst danach.

Umlagefähig bedeutet nicht kostenfrei

Neben der Kaltmiete zahlen Mieter in der Regel Betriebskostenvorauszahlungen oder eine vereinbarte Betriebskostenpauschale. Für Eigentümer kann dadurch leicht der Eindruck entstehen, die laufenden Kosten des Gebäudes würden ohnehin vollständig vom Mieter getragen.

Tatsächlich lässt sich jedoch nicht jede Ausgabe einfach weiterreichen. Welche Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, richtet sich nach den gesetzlichen Voraussetzungen und dem jeweiligen Mietvertrag. Andere Aufwendungen verbleiben beim Eigentümer.

Bei einer Eigentumswohnung zeigt sich dieser Unterschied besonders deutlich beim Hausgeld. Der monatlich an die Gemeinschaft gezahlte Betrag ist nicht automatisch identisch mit den Kosten, die einem Mieter berechnet werden können. Für die wirtschaftliche Betrachtung sollte deshalb genau unterschieden werden, welcher Anteil tatsächlich beim Vermieter verbleibt.

Wer lediglich Kaltmiete und komplettes Hausgeld gegenüberstellt, erhält allerdings ebenfalls kein vollständiges Bild. Entscheidend ist, die einzelnen Kostenpositionen zu verstehen und korrekt einzuordnen.

Instandhaltung braucht eine eigene Reserve

Eine vermietete Wohnung verursacht nicht jeden Monat Reparaturen. Genau das macht Instandhaltung in einer kurzfristigen Kalkulation so leicht übersehbar. Über mehrere Jahre betrachtet werden jedoch immer wieder Arbeiten notwendig.

Innerhalb der Wohnung können beispielsweise technische Bauteile, Böden oder andere Ausstattungsbestandteile erneuert werden müssen. Bei Eigentumswohnungen kommt das Gemeinschaftseigentum hinzu. Dach, Fassade oder technische Anlagen des Gebäudes können größere Maßnahmen erforderlich machen.

Rücklagen helfen dabei, solche Ausgaben nicht erst dann finanziell berücksichtigen zu müssen, wenn die Rechnung bereits auf dem Tisch liegt. Wie hoch ein sinnvoller Puffer ausfällt, hängt unter anderem von Alter, Zustand und Art der Immobilie ab.

Eine gute Vermietungskalkulation betrachtet deshalb nicht nur den aktuellen Monat. Dass gerade nichts repariert werden muss, bedeutet schließlich nicht, dass die Immobilie dauerhaft ohne Instandhaltung auskommt.

Eine Finanzierung verändert den monatlichen Überschuss

Wurde die Immobilie über ein Darlehen finanziert, verlassen jeden Monat nicht nur immobilienbezogene Kosten das Konto. Auch die Kreditrate muss berücksichtigt werden, wenn Vermieter wissen möchten, wie viel Liquidität ihnen tatsächlich verbleibt.

Dabei besteht die Rate typischerweise aus Zins und Tilgung. Wirtschaftlich belasten beide zunächst den verfügbaren monatlichen Geldbetrag. Steuerlich werden sie jedoch nicht einfach identisch behandelt.

Schuldzinsen können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften besteht. Die Tilgung des Darlehens funktioniert dagegen anders: Mit ihr wird die eigene Schuld gegenüber der Bank reduziert.

Genau deshalb können der monatliche Geldüberschuss und das steuerliche Ergebnis voneinander abweichen. Wer nur auf eine dieser beiden Größen schaut, bekommt kein vollständiges Bild seiner Vermietung.

Bei der Steuer zählt nicht einfach die Monatsmiete

Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen gehören nach § 21 Einkommensteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für die Besteuerung wird also nicht einfach eine pauschale Steuer von der monatlichen Kaltmiete abgezogen.

Vielmehr können im Zusammenhang mit der Einkunftserzielung bestimmte Werbungskosten berücksichtigt werden. Das Einkommensteuergesetz definiert Werbungskosten grundsätzlich als Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen und nennt unter den entsprechenden Voraussetzungen beispielsweise wirtschaftlich zusammenhängende Schuldzinsen.

Wie eine solche Betrachtung anhand eines konkreten Betrags aussehen kann, wird hier die die Steuer exemplarisch für 500 € berechnet. Auf die eigene Immobilie lässt sich ein solches Beispiel allerdings nicht einfach übertragen, denn Kosten, Finanzierung und persönliche steuerliche Verhältnisse können sich erheblich unterscheiden.

Gerade bei größeren Investitionen, besonderen Vermietungssituationen oder Unsicherheiten über die steuerliche Behandlung einzelner Aufwendungen kann fachlicher steuerlicher Rat sinnvoll sein.

Cashflow und steuerliches Ergebnis sind zwei verschiedene Dinge

Für Vermieter ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Der Cashflow beantwortet vereinfacht die praktische Frage, wie viel Geld innerhalb eines bestimmten Zeitraums tatsächlich hinein- und hinausfließt. Das steuerliche Ergebnis folgt dagegen den Regeln des Steuerrechts.

Die Darlehenstilgung verdeutlicht den Unterschied. Sie belastet die Liquidität, weil das Geld an die Bank überwiesen wird. Trotzdem handelt es sich nicht einfach um Werbungskosten wie bei wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängenden Schuldzinsen.

Umgekehrt können steuerliche Abzüge berücksichtigt werden, denen im jeweiligen Jahr nicht zwangsläufig ein gleich hoher unmittelbarer Geldabfluss gegenübersteht. Ein wichtiges Beispiel ist die Abschreibung des Gebäudes, deren konkrete Höhe und Voraussetzungen vom jeweiligen Objekt abhängen.

Wer seine Vermietung beurteilen möchte, sollte deshalb idealerweise beide Perspektiven kennen. Ein steuerlicher Überschuss sagt nicht automatisch, wie viel Geld am Monatsende verfügbar bleibt, und ein positiver Cashflow beantwortet noch nicht die Frage nach der steuerlichen Belastung.

Leerstand gehört in eine realistische Kalkulation

Eine vermietete Immobilie erzielt nur dann laufende Mieteinnahmen, wenn tatsächlich ein zahlender Mieter vorhanden ist. Gerade bei einer langfristigen Betrachtung sollte deshalb nicht selbstverständlich davon ausgegangen werden, dass über Jahrzehnte jeder einzelne Monat vollständig vermietet sein wird.

Zwischen zwei Mietverhältnissen kann eine Wohnung beispielsweise für kurze Zeit leer stehen. Auch Renovierungsarbeiten können dazu führen, dass vorübergehend keine Miete fließt. Gleichzeitig verschwinden die Kosten der Immobilie in dieser Zeit nicht automatisch.

Wie groß dieses Risiko ist, hängt stark von Objekt und Standort ab. Eine gut geschnittene Wohnung in einer nachgefragten Lage kann andere Voraussetzungen besitzen als eine schwer vermietbare Immobilie in einem schwächeren Markt.

Für eine vorsichtige Kalkulation ist es deshalb sinnvoll, nicht ausschließlich mit dem perfekten Verlauf zu rechnen. Eine Kapitalanlage sollte möglichst nicht sofort zum finanziellen Problem werden, wenn die Realität einmal für einige Wochen vom Excel-Modell abweicht.

Entscheidend ist, was nach allen Kosten bleibt

Eine hohe Miete wirkt zunächst attraktiv. Für die Beurteilung einer vermieteten Immobilie ist jedoch entscheidend, welcher wirtschaftliche Überschuss nach den relevanten Kosten tatsächlich entsteht und welches Risiko dafür eingegangen wird.

Dazu gehört auch der Blick über das aktuelle Jahr hinaus. Stehen größere Instandhaltungen bevor? Wie solide ist die Finanzierung? Gibt es ausreichend Reserven? Ist die angenommene Miete langfristig realistisch? Erst gemeinsam ergeben diese Fragen ein aussagekräftigeres Bild.

Ebenso wenig sollte die Steuer isoliert betrachtet werden. Steuerliche Abzugsmöglichkeiten können die Rechnung beeinflussen, machen aus einer wirtschaftlich schwachen Immobilie aber nicht automatisch ein gutes Investment. Ausgangspunkt sollte deshalb immer die Immobilie selbst mit ihren realistischen Einnahmen und Ausgaben sein.

Die Monatsmiete darf also durchaus Anlass zur Freude geben, wenn sie pünktlich auf dem Konto landet. Man sollte sich nur nicht zu früh an den gesamten Betrag gewöhnen. Ein Teil davon hat dort erfahrungsgemäß noch Termine mit Hausverwaltung, Bank, Handwerkern oder Finanzamt.